6.3.1. Расчет износа методом срока жизни

Совокупный накопленный износ является функцией времени объ-

екта.

При расчете износа методом эффективного возраста используются

понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся

срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и харак-

теризующие их оценочные показатели (см. рис. 6.2.)

Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в

течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания

соответствует определенным критериям (конструктивная надежность,

физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта за-

кладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зда-

ния. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со

ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации,

в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые

улучшения вносят вклад в стоимость объекта.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологи-

ческого возраста здания с учетом его технического состояния и сложив-

шихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих

на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей

эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хроно-

логического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нор-

мальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как

правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период

времени от даты проведения оценки до окончания его экономической

жизни (рис. 6.2).

Определение износа зданий методом срока жизни базируется на

экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эф-

фективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономи-

ческой жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (за-

мещения) здания.

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока

экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое

можно выразить формулой

И = (ЭВ : ФЖ) • 100% = [ЭВ : (ЭВ + ОСФЖ)] • 100%, (6.4)

где И – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе

технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов

здания с последующим суммированием рассчитанных обесценении, так

и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно ис-

пользовать упрощенную формулу

И = (ХВ : ФЖ) • 100%, (6.5)

где И – износ, %;

ФЖ – типичный срок физической жизни.

Применение формулы 6.5. также актуально при расчете процент-

ных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных

продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести ос-

мотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в

формуле 6.4.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или зда-

нии целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесцене-

ние):

О = СВ • (И : 100), (6.6)

где И – износ, %;

СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).

Пример.

Оценке подлежит крупный производственный имущественный

комплекс. Дата проведения оценки – 1 апреля 2005 года.

Рассмотрим расчет износа для нескольких складов из данного

имущественного комплекса, построенных в соответствии с одним и тем

же проектом, используемых для хранения строительных материалов. В

соответствии с документацией на оцениваемые склады, срок физической

жизни составляет 75 лет (ФЖ = 75 лет).

Эффективный возраст определен оценщиком в соответствии с тех-

ническим состоянием объектов оценки, данные для расчета износа и

расчет износа приведены в таблице.

Данный метод расчета износа применим для массовой оценки, при

оценки объектов недвижимости в составе активов предприятия при

оценке предприятия (бизнеса).

Недостатком применения метода срока жизни для оценки накоп-

ленного износа является наличие только одного фактора, который опре-

деляет величину износа (соотношение эффективного возраста и физиче-

ской жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают раз-

личные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбие-

ния на виды износа.

Совокупный накопленный износ является функцией времени объ-

екта.

При расчете износа методом эффективного возраста используются

понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся

срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и харак-

теризующие их оценочные показатели (см. рис. 6.2.)

Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в

течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания

соответствует определенным критериям (конструктивная надежность,

физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта за-

кладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зда-

ния. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со

ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации,

в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые

улучшения вносят вклад в стоимость объекта.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологи-

ческого возраста здания с учетом его технического состояния и сложив-

шихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих

на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей

эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хроно-

логического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нор-

мальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как

правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период

времени от даты проведения оценки до окончания его экономической

жизни (рис. 6.2).

Определение износа зданий методом срока жизни базируется на

экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эф-

фективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономи-

ческой жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (за-

мещения) здания.

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока

экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое

можно выразить формулой

И = (ЭВ : ФЖ) • 100% = [ЭВ : (ЭВ + ОСФЖ)] • 100%, (6.4)

где И – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе

технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов

здания с последующим суммированием рассчитанных обесценении, так

и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно ис-

пользовать упрощенную формулу

И = (ХВ : ФЖ) • 100%, (6.5)

где И – износ, %;

ФЖ – типичный срок физической жизни.

Применение формулы 6.5. также актуально при расчете процент-

ных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных

продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести ос-

мотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в

формуле 6.4.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или зда-

нии целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесцене-

ние):

О = СВ • (И : 100), (6.6)

где И – износ, %;

СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).

Пример.

Оценке подлежит крупный производственный имущественный

комплекс. Дата проведения оценки – 1 апреля 2005 года.

Рассмотрим расчет износа для нескольких складов из данного

имущественного комплекса, построенных в соответствии с одним и тем

же проектом, используемых для хранения строительных материалов. В

соответствии с документацией на оцениваемые склады, срок физической

жизни составляет 75 лет (ФЖ = 75 лет).

Эффективный возраст определен оценщиком в соответствии с тех-

ническим состоянием объектов оценки, данные для расчета износа и

расчет износа приведены в таблице.

Данный метод расчета износа применим для массовой оценки, при

оценки объектов недвижимости в составе активов предприятия при

оценке предприятия (бизнеса).

Недостатком применения метода срока жизни для оценки накоп-

ленного износа является наличие только одного фактора, который опре-

деляет величину износа (соотношение эффективного возраста и физиче-

ской жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают раз-

личные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбие-

ния на виды износа.