7.2.2. Метод предполагаемого использования

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных зе-

мельных участков.

Условие применения метода – возможность использования зе-

мельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий 15:

• определение суммы и временной структуры расходов, необхо-

димых для использования земельного участка в соответствии с

вариантом его наиболее эффективного использования (напри-

мер, затрат на создание улучшений земельного участка или за-

трат на разделение земельного участка на отдельные части, от-

личающиеся формами, видом и характером использования);

• определение величины и временной структуры доходов от наи-

более эффективного использования земельного участка;

• определение величины и временной структуры операционных

расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эф-

фективного использования земельного участка;

• определение величины ставки дисконтирования, соответству-

ющей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый

земельный участок;

• расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования

всех доходов и расходов, связанных с использованием зе-

мельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения

всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по опреде-

ленной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведе-

ния оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков ин-

вестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное

использование земельного участка или единого объекта недвижимости

либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в

наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен

предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимо-

сти в конце прогнозного периода.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом

дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате прове-

дения оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки

доходов за период владения землей, а также выручка от последующей

перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость.

Данный метод широко используется при оценке земельных участков

предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ис-

копаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназна-

ченных для промышленного освоения (или уже разрабатываемых), а

также планируемых или имеющихся производственных мощностей по

добыче определяется продолжительность эксплуатации месторождения,

т.е. длительность прогнозного периода. В связи со спецификой объекта

оценки продолжительность прогнозного периода может составлять

25 лет и более.

Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осу-

ществляется на основе технико-экономических показателей реального

или планируемого проекта разработки месторождения. По каждому году

прогнозного периода рассчитывается денежный поток исходя из объе-

мов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, за-

трат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию про-

дукции, а также обязательных платежей в соответствии с налоговым и

природоохранным законодательством.

Расчет ставки дисконтирования основан на учете

• доходности эксплуатации месторождения;

• степени достоверности оценки количества полезного ископае-

мого, доступного для извлечения из недр;

• степени риска разработки данного месторождения.

Риск ведения работ на месторождении проявляется в потере сум-

мы денежных средств, соответствующей выполнению определенного

этапа работ, т.е. в неполучении запланированного для данного этапа ра-

бот результата. Величина данного риска может рассчитываться умноже-

нием вероятности получения отрицательного результата для определен-

ного этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторож-

дения) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капиталь-

ных затрат соответствующего этапа к общей сумме капитальных затрат

по проекту.