5.1. Метод сравнения продаж

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних

сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой

недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж

является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же

развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недви-

жимости является специализированным либо обладает исключительны-

ми выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние

рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом срав-

нения продаж.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка не-

движимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный

объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с

оцениваемым, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-

аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-

аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характери-

стиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопос-

тавимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-

аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта

недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбие-

ние рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

• назначению использования;

• качеству;

• передаваемым правам;

• местоположению;

• физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

• платежеспособности;

• возможностям финансирования;

• инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту

рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для

данного сегмента условиях:

• сроке окупаемости;

• независимости субъектов сделки;

• инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке.

Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в

немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усреднен-

ный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному меся-

цу, для офисных зданий – от полутора до трех месяцев. Если объект был

продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспо-

зиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился

на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следова-

тельно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной

для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под зависимостью субъектов сделки подразумевается, что сдел-

ки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут исполь-

зоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

• находятся в родственных отношениях;

• являются представителями холдинга и независимой дочерней

компании;

• имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

• сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом

или иными обязательствами;

• занимаются продажей имущества умерших лиц;

• занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенно-

го имущества и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

• аналогичными мотивами инвесторов;

• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использова-

нием объектов;

• степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может

использоваться в качестве аналога, если здание планируется использо-

вать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов бу-

дут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может

быть использован по своему профилю без проведения капитального ре-

монта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной

мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В

первом случае – это, как правило, покупка прав на строительство нового

объекта.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):13

• переданные права собственности на недвижимость;

• условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;

• условия продажи (чистота сделки);

• время продажи;

• местоположение;

• физические характеристики;

• экономические характеристики;

• наличие движимого имущества.

1) Переданные права собственности.

Наличие тех или иных ограничений на право собственности (от-

сутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервиту-

та и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а сле-

довательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено со-

ответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные

объекты сравнения.

2) Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования,

отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляет-

ся сделка меняется. Необходим тщательный анализ, в результате которо-

го вносится соответствующая поправка к цене сделок с нетипичными

условиями финансирования.

3) Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и на-

логообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а

также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не

рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном

случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

4) Время продажи – один из основных элементов сравнения со-

поставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику

в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения

цен на рынке недвижимости с течением времени.

5) Местоположение – необходимый элемент сравнения сопоста-

вимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стои-

мость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, рас-

положенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в

стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому

фактору вносятся корректировка.

6) Физические характеристики объекта недвижимости – разме-

ры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объ-

екта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

7) Экономические характеристики.

К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на

основные результаты использования доходной недвижимости: условия и

сроки аренды, применение скидки к арендной плате и отклонение от

целевого использования и т.п.

8) Наличие движимого имущества.

Необходимо исключать из цены продажи сравниваемого объекта

стоимости стоимость движимого имущества. Например, при продаже

магазина сделка может быть по всему имуществу, включая и движимое

имущество (кассовые аппараты, демонтируемое торговое оборудование

и т.д.) В этом случае необходимо исключить из цены продажи торгового

павильона стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной

стоимости.

Единицы сравнения.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в

ни единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оценивае-

мы» объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение

имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо

физическая единица (например, цена за 1 м2), либо экономическая.

На различных сегментах рынка недвижимости используются

различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

• цена за 1 га;

• цена за 1 сотку;

• цена за 1 м2.

Единицы сравнения застроенных участков:

• цена за 1 м2 общей площади;

• цена за 1 фронтальный метр;

• цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

• цена за 1 м3.

Классификация и суть поправок.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных спо-

собов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между

оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на

рис. 5.1.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи

объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражаю-

щий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемо-

го объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то

к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже –

понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на

местоположение, износ, время продажи.

Поправки

Процентные

(коэффициентные)

Стоимостные

(денежные)

Вводимые к цене

единицы сравнения

аналога

Вводимые к цене

аналога в целом

Рис. 5.1. Классификация поправок

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, еди-

ница плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на

определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристи-

ках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, ес-

ли хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно

отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки,

рассчитанные статистическими методами;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-

аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оце-

нивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого

объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-

аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие

дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранс-

порта и пр.).

Расчет и внесение поправок.

Для расчета и внесения поправок используется множество различ-

ных методов, среди которых можно выделить следующие:

• методы парных продаж;

• экспертный метод;

• статистические методы.

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи

двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо

одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, что-

бы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае,

когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто

представляет собой большую сложность.

Пример.

Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости,

местоположение аналогов и оцениваемого объекта различалось. Исполь-

зуем метод парных продаж, были выявлены объекты парных продаж

квартиры в удовлетворительном состоянии на 3 этаже пятиэтажных

блочных домов постройки 1961 года, но с разным местоположением:

Ц Центр = 10000 р./м2

Ц Малеева = 9500 р./м2

Ц Муромская = 9000 р./м2

Таблица 5.1.

Характе- Аналоги

ристики

Оценивае-

мый объект 1 2 3 4 5

Местоположе-

ние

Поправка на

местоположе-

ние

Центр,

ул. Черны-

шевского

Центр,

ул. Пу-

гачева

ул. Му-

ром-

ская

1,11

ул. Ма-

леева

1,053

ул. Ма-

леева

1,053

Центр,

пр.Ле-

нина

Расчет поправки по местоположению:

П 2ан = 10000/9000 = 1,11

П 3ан = 10000/9500 = 1,053

П 4ан = 10000/9500 = 1,053

В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит

субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый

объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся про-

центные поправки.

Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно исполь-

зуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные по-

правки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Пример.

Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости,

время продажи аналогов и оцениваемого объекта различалось. По дан-

ным парных продаж поправка не могла быть выявлена точно, т.к. цены

изменялись в диапазоне 10-30%.

На основе рыночных данных было взято среднее значение роста

цен на квартир в данном сегменте,( на уровне 20% в год), и в соответст-

вии с этим значением были рассчитаны поправки с учетом временной

разницы в продажах оцениваемого объекта и аналога.

Таблица 5.2.

Характе- Аналоги

ристики

Оценивае-

мый объект 1 2 3 4 5

Время продажи

Поправка на

время продажи

Апрель 2005г. Январь

2005г.

1,047

Апрель

2005г.

Октябрь

2004г.

1,095

Апрель

2004г.

1,2

Апрель

2005г.

Расчет поправки на время продажи:.

В данном сегменте цены на квартиры растут на 20% в год.

П 1ан = (1+0,2)0,25 = 1,047

П 3ан = (1+0,2)0,5 = 1,095

П 4ан = (1+0,2)1 = 1,2

Статистические методы. Суть статистических методов состоит в

проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразу-

мевает допустимую формализацию зависимости между изменениями

цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характери-

стик. Данный метод достаточно трудоемок.

Пример.

Необходимо оценить стоимость 1 сотки загородного земельного

участка в 50 км от города. Предполагается условное равенство всех прочих (кроме отдаленности от города) ценообразующих характеристик

сравниваемых объектов.

Используя информацию о продажах аналогичных земельных уча-

стков, был проведен корреляционно-регрессионный анализ и была вы-

явлена линейная зависимость цены 1 сотки земельного участка и уда-

ленности от города.

Ц сотки = – 4,75*Расстояние от города + 497,78, $

Таким образом, цена 1 сотки оцениваемого участка равна 260,28$.

Ц сотки оц = – 4,75 * 50 + 497,78 = 260,28$

Последовательность внесения поправок и получение скорректиро-

ванного результата:

1. Процентные поправки всегда вносятся первыми – к каждой пре-

дыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой прода-

жи,

2. Вносятся денежные поправки, последовательность внесения ко-

торых не имеет значения.

В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в це-

лом, должны вноситься перед процентными. Например, если поправки

на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как

абсолютные денежные, то они применяются первыми для корректировки

цен аналогов.

Пример. Необходимо скорректировать цену аналога общей пло-

щадью в 1000 м2 и проданного за 500000$. Последовательность внесения

поправок и выведение итоговой стоимости представлены в таблице 5.3.

Таблица 5.3.

Элементы сравнения

Величина

обоснован-

но вводи-

мых попра-

вок, %

Стоимостное вы-

ражение поправок,

скорректированная

цена, долл. США

Цена продажи аналога

Поправка на передаваемое право

собственности

500000

+20000

520000

Поправка на условия финансирования

Скорректированная цена

–2

–10400

509600

Поправка на условия продажи

Скорректированная цена

+15288

524888

Таблица 5.3.(продолжение)

Элементы сравнения

Величина

обоснованно

вводимых

поправок, %

Стоимостное вы-

ражение попра-

вок, скорректи-

рованная цена,

долл. США

Поправка на изменение экономических

условий

Скорректированная цена

+5 +26244

551132

Поправка на местоположение

Скорректированная цена

+4 +22045

573177

Поправка на износ

Скорректированная цена

–6

–34391

538787

Поправка на наличие дополнительных

улучшений (денежная к цене в целом)

Скорректированная цена

–35000

503787

Поправка на масштаб (денежная по-

правка к единице сравнения)

–160

Итоговая стоимость 343787

Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены

различаются, требуется согласование полученных значений. В этой свя-

зи формулируется следующее правило выбора значения скорректиро-

ванной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцени-

ваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи

сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо

абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество коррек-

тировок. Данное правило сформулировано исходя из теоретической

предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем

рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого

объекта.

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ

произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимо-

сти оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по

сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величин сопостави-

мых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической)

величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам

цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество

и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее

сопоставимы с оцениваемым объектом.

Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет

среднеарифметической величины оправдан, если:

• количество отобранных аналогов минимально;

• величины их скорректированных цен достаточно близки.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет яв-

ляться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оце-

ниваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых преде-

лах в каждом конкретном случае.

Пример. Анализ трех сопоставимых продаж, последующее внесе-

ние корректировок и «взвешивания» позволили вывести итоговую цену

в 532000 $ (табл. 5.4).

Таблица 5.4.

Выведение итоговой цены

Объекты-аналоги

Скорректированная

цена, $

Вес

А 573234 2

В 642143 1

С 468673 3

Среднеарифметическая 561350

Медиана 573234

Средневзвешенная 532438

Итоговая 532000