7.2.5. Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участ-

ков18.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недви-

жимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему

в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о

ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффек-

тивному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение

единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый зе-

мельный участок, с объектами – аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера и сте-

пени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, вклю-

чающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок

цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого

аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцени-

ваемый земельный участок;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого

аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости,

включающего в себя оцениваемый земельный участок;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, вклю-

чающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного

обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства

улучшений оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка пу-

тем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости,

включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости заме-

щения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может

определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стои-

мостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показа-

тели, характеризующие параметры объекта в целом – квадратный, куби-

ческий, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные

цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на соз-

дание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитан-

ные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уров-

не цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с исполь-

зованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимо-

сти строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием

элементных стоимостных показателей может осуществляться также с

использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный

(ресурсно-индексный) метод состоит в калькулировании в текущих

(прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необхо-

димых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельно-

го участка следует учитывать прибыль инвестора – величину наиболее

вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание

улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность ме-

жду ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов.

Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал

при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестиро-

вании.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроиз-

водства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в

денежном выражении как сумма физического, функционального и части

экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обу-

словленная ухудшением их физических свойств.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений,

обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения,

строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, ка-

чества произведенных строительных работ или других характеристик

улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к

данному типу улучшений.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объ-

екта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внеш-

них по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и

неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустра-

нимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в ре-

зультате его устранения.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в

денежном выражении как сумма физического, функционального и части

экономического износа, относящегося к улучшениям.

Метод выделения определяет рыночную стоимость собственно

земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объ-

екта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстано-

вительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод

расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка

для земли.

При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать времен-

ные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость

всех затрат на дату проведения оценки.

Оценки земельных участков, полученные методом выделения по

нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, га-

ражам, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо

скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам

сравнения.

Метод выделения дает объективные результаты, если можно точно

оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и

сооружений) и их накопленного износа при условии относительного

равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка

недвижимости.

Недостатки метода выделения:

• он может дать необъективную оценку стоимости зданий и со-

оружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с тече-

нием времени вероятность воспроизводства устаревшего объек-

та недвижимости уменьшается, а сложность расчета накоплен-

ного износа возрастает;

• в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стои-

мость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

Метод применяется для оценки застроенных земельных участ-

ков18.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недви-

жимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему

в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о

ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффек-

тивному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение

единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый зе-

мельный участок, с объектами – аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера и сте-

пени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, вклю-

чающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок

цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого

аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцени-

ваемый земельный участок;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого

аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости,

включающего в себя оцениваемый земельный участок;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, вклю-

чающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного

обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства

улучшений оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка пу-

тем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости,

включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости заме-

щения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может

определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стои-

мостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показа-

тели, характеризующие параметры объекта в целом – квадратный, куби-

ческий, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные

цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на соз-

дание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитан-

ные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уров-

не цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с исполь-

зованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимо-

сти строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием

элементных стоимостных показателей может осуществляться также с

использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный

(ресурсно-индексный) метод состоит в калькулировании в текущих

(прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необхо-

димых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельно-

го участка следует учитывать прибыль инвестора – величину наиболее

вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание

улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность ме-

жду ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов.

Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал

при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестиро-

вании.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроиз-

водства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в

денежном выражении как сумма физического, функционального и части

экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обу-

словленная ухудшением их физических свойств.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений,

обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения,

строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, ка-

чества произведенных строительных работ или других характеристик

улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к

данному типу улучшений.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объ-

екта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внеш-

них по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и

неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустра-

нимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в ре-

зультате его устранения.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в

денежном выражении как сумма физического, функционального и части

экономического износа, относящегося к улучшениям.

Метод выделения определяет рыночную стоимость собственно

земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объ-

екта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстано-

вительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод

расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка

для земли.

При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать времен-

ные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость

всех затрат на дату проведения оценки.

Оценки земельных участков, полученные методом выделения по

нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, га-

ражам, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо

скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам

сравнения.

Метод выделения дает объективные результаты, если можно точно

оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и

сооружений) и их накопленного износа при условии относительного

равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка

недвижимости.

Недостатки метода выделения:

• он может дать необъективную оценку стоимости зданий и со-

оружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с тече-

нием времени вероятность воспроизводства устаревшего объек-

та недвижимости уменьшается, а сложность расчета накоплен-

ного износа возрастает;

• в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стои-

мость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.