7.2.8. Метод определения затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры

Оценка земель поселений может проводиться на основе затрат на

воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают ве-

личину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей

инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли,

приходящейся на оцениваемый земельный участок). 20

К затратам на воспроизводство относят расходы на магистраль-

ные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации,

теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную

сеть и др.

Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно

рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфра-

структуры, проще определить стоимость замещения существующей ин-

фраструктуры города по укрупненным показателям.

Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания

аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современ-

ных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, обо-

рудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки. Ал-

горитм оценки городских земель по затратам на возмещение инфра-

структуры:

1-й этап. Определение площади жилой застройки, к которой отно-

сятся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под объ-

ектами коммунально-бытового обслуживания.

2-й этап. Определение себестоимости строительства 1 м2 площади

жилых домов по типовому проекту.

20 «Оценка недвижимости» под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой, Мо-

сква, «Финансы и статистика», 2005

3-й этап. Исходя из полученной площади замещения и средней

себестоимости многоэтажного типового строительства определяется

ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.

4-й этап. На основе полученной оценки стоимости замещения

многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на соз-

дание инфраструктуры, составляющей, например, в г. Москве от 30 до

40% стоимости строительства жилого дома, рассчитывается интерваль-

ная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям

жилой застройки.

5-й этап. На основе интервальной оценки стоимости замещения

городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей

площади земель получаем оценку стоимости замещения улучшений 1 га

городских земель многоэтажной жилой застройки.

Оценка земель поселений может проводиться на основе затрат на

воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают ве-

личину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей

инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли,

приходящейся на оцениваемый земельный участок). 20

К затратам на воспроизводство относят расходы на магистраль-

ные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации,

теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную

сеть и др.

Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно

рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфра-

структуры, проще определить стоимость замещения существующей ин-

фраструктуры города по укрупненным показателям.

Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания

аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современ-

ных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, обо-

рудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки. Ал-

горитм оценки городских земель по затратам на возмещение инфра-

структуры:

1-й этап. Определение площади жилой застройки, к которой отно-

сятся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под объ-

ектами коммунально-бытового обслуживания.

2-й этап. Определение себестоимости строительства 1 м2 площади

жилых домов по типовому проекту.

20 «Оценка недвижимости» под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой, Мо-

сква, «Финансы и статистика», 2005

3-й этап. Исходя из полученной площади замещения и средней

себестоимости многоэтажного типового строительства определяется

ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.

4-й этап. На основе полученной оценки стоимости замещения

многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на соз-

дание инфраструктуры, составляющей, например, в г. Москве от 30 до

40% стоимости строительства жилого дома, рассчитывается интерваль-

ная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям

жилой застройки.

5-й этап. На основе интервальной оценки стоимости замещения

городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей

площади земель получаем оценку стоимости замещения улучшений 1 га

городских земель многоэтажной жилой застройки.