1.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обо-

роте и является объектом различных сделок, что порождает потребность

в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента раз-

личных видов недвижимости в конкретный момент времени.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на не-

движимость различные виды стоимости могут быть объединены в три

основные группы (рис. 1.2):

• стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;

• стоимость в пользовании как выражение потребительной стои-

мости;

• специальные виды стоимости.

Каждый из перечисленных видов стоимости имеет свою область

применения и ограничения.

Первая группа – стоимость в обмене – характеризуют способ-

ность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие то-

вары, носит объективный характер и лежит в основе проведения опера-

ций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том

числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды пред-

приятий и т.п.

Рыночная

Ликвидационная

Утилизационная

При существующем использовании

Инвестиционная

Для целей налогообложения

Стоимость в обмене Стоимость в пользовании

Специальные виды стоимости

Стоимость недвижимости

Рис. 1.2. Группы стоимости недвижимости

Формы проявления стоимости в обмене:

• рыночная;

• ликвидационная;

• утилизационная.

Согласно Федеральному Закону «Об оценочной деятельности в

Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки по-

нимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки

может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, ко-

гда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой

информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо

чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а

другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны

сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в

своих интересах;

• объект оценки представлен на открытый рынок в форме пуб-

личной оферты;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за

объект оценки и принуждения к совершению сделки в отноше-

нии сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.1

Согласно Стандартам оценки, обязательным к применению субъ-

ектами оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта оценки –

наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуж-

ден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки

действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоя-

тельства.

Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего

использования объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объек-

та оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок

меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.2

Иначе говоря, ликвидационная стоимость – стоимость, с которой

приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижи-

мости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному

числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условия-

ми продажи.

Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объек-

та оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя

включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. 3

Вторая группа – стоимость в пользовании – обусловлены по-

лезностью объекта недвижимости при определенном варианте его

использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся

возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связан-

ные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости произво-

дится исходя из существующего профиля его использования и тех фи-

нансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный

период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Формы проявления стоимости в пользовании:

• при существующем использовании;

• инвестиционная;

• стоимость для целей налогообложения.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании

– стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих ус-

ловий и цели его использования.4

Инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объек-

та оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица

при заданных инвестиционных целях.5

Расчет инвестиционной стоимости основан на субъективной оцен-

ке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от ис-

пользования данного объекта недвижимости в перспективном инвести-

ционном проекте.

Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инве-

стора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок

требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местопо-

ложения, возможности получения «спиритического» эффекта. Она рас-

считывается при застройке вакантных земельных участков, расширении

и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижи-

мости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других

случаях.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стои-

мость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и

рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых

актов (в том числе инвентаризационная стоимость).6

В странах с переходной экономикой эта стоимость, как правило,

не соответствует рыночной стоимости. Так, в Российской Федерации за-

коном установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стои-

мости активов, включенных в определенные статьи баланса предпри-

ятий и организаций.

Согласно Налоговому кодексу налогообложение земельных участ-

ков будет осуществляться на основе кадастровой стоимости земли или

ее нормативной цены.

Третья группа стоимости – специальные виды стоимости объ-

ектов оценки.

В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к приме-

нению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постанов-

лением Правительства РФ №519 от 06 июля 2001 года можно выделить

специальные виды стоимостей:

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стои-

мость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозмож-

на или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необ-

ходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для опре-

деления которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте

оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной

стоимости, указанной в стандартах оценки.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на созда-

ние объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в

рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на созда-

ние объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных

материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения и стоимость воспроизводства используются

в рамках затратного подхода к оценке объекта недвижимости.