1.4. Основные этапы процесса оценки недвижимости

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57

Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему по-

следовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку,

до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об

оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных

единицах.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1-й этап. Постановка задания на оценку.

1.1. Цель оценки.

1 2 . Вид определяемой стоимости.

1.3. Установление оцениваемых имущественных прав.

1.4. Дата проведения оценки.

2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.

2.1. График работ по оценке.

2.2. Источники информации.

2.3. Выбор методов оценки.

2.4. Затраты на проведение оценки.

2.5. Денежное вознаграждение за проведение оценки.

2.6. Составление договора на оценку.

3-й этап. Сбор и анализ информации.

3.1. Осмотр объекта и прилегающей территории.

3.2. Юридическое описание объекта недвижимости.

3.3. Физические характеристики и местоположение.

3.4. Экономическая информация.

3.5. Проверка достоверности собранной информации.

3.6. Анализ и обработка информации.

4-й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

4.1. Анализ земельного участка как условно свободного.

4.2. Анализ земельного участка с улучшениями.

5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на

основе трех подходов.

5.1. Оценка стоимости на основе доходного подхода.

5.2. Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.

5.3. Оценка стоимости на основе затратного подхода.

6-й этап. Согласование полученных результатов и выведение ито-

говой величины стоимости объекта недвижимости.

6.1. Проверка полученных данных о величине стоимости.

6.2. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные пол-

нотой и достоверностью использованной информации.

6.3. Выведение итоговой величины стоимости.

7-й этап. Составление отчета об оценке.

Постановка задания на оценку.

Постановка задания на оценку является начальным этапом, на ко-

тором определяются и формулируются базовые параметры оценочного

задания. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов

оценки и толкования результатов, отраженных в отчете. Наиболее важ-

ные компоненты задания на оценку включают:

• идентификацию объекта недвижимости;

• идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;

• назначение (сфера применения) результатов оценки;

• выбор и определение вида стоимости;

• уточнение даты проведения оценки;

• описание объема оценки;

• уточнение иных ограничений.

Идентификация объекта недвижимости включает описание та-

ких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное ме-

стонахождение и границы недвижимости.

Идентификация объекта недвижимости представляет его точное

юридическое описание, которое целесообразно составлять на основе

предоставленной заказчиком информации. Необходимая информация

может быть получена из государственного реестра данных обследования

земельных участков в соответствии с местным и государственным зако-

нодательством.

Правильное юридическое описание должно учитывать конкретную

региональную систему обследования и описания земельных участков,

которое состоит из описания их границ, государственной системы об-

следования, а также процедуры описания и составления карты участков

и кварталов.

Идентификация подлежащих оценке имущественных прав.

Особенностью оценки недвижимости является комплексный подход, ко-

торый одновременно рассматривает недвижимость и как реально суще-

ствующий физический объект и как набор прав частных либо юридиче-

ских лиц, которые они могут иметь или предъявлять на собственность, а

также использование земельных участков и строений.

Объектом оценки может выступать недвижимость с полными или

частичными имущественными правами, обусловленными отделением

или разделением прав собственности. В процессе определения рыночной

стоимости недвижимости оценщик учитывает такие ограничения прав

собственности, как договор аренды, сервитуты, ограничения, вызванные

залоговым удержанием объекта недвижимости, притязания на права

собственности, а также права распоряжения воздушным пространством

или наземной территорией.

Сфера применения или назначение результатов оценки – это

экономическая процедура, осуществляемая впоследствии заказчиком на

основе полученного оценщиком результата стоимости.

Оценка стоимости недвижимости проводится в целях определе-

ния:

• цены купли-продажи;

• суммы залога при кредитовании;

• базы налогообложения;

• условий арендного договора;

• стоимости зданий и сооружений бухгалтерской отчетности;

• базы справедливой компенсации при отчуждении имуществен-

ных прав;

• базы договора страхования.

Выяснение способа последующего использования полученного ре-

зультата стоимостной оценки необходимо для выбора оптимальной про-

цедуры оценки – от сбора и анализа необходимой информации до при-

менения наиболее результативных методов оценки и принципов согла-

сования результатов. Если заказчик не предоставляет сведения о сфере

использования результатов отчета об оценке, оценщик по собственной

инициативе должен обсудить с ним данный вопрос и убедиться, что

клиент адекватно понимает проблему. Данная процедура избавит оцен-

щика от возможных недоразумений и необходимости переделывать ра-

боту.

Выбор и определение вида стоимости. Целью оценки является

определение стоимости недвижимости, которая в соответствии с дейст-

вующими международными и российскими стандартами оценки прояв-

ляется в различных видах. Вид стоимости объекта оценки диктуется ря-

дом факторов, к которым относятся связанные с ним оцениваемые иму-

щественные права, сфера применения или назначение результатов оцен-

ки, объем оценочного задания.

В соответствии с действующими российскими стандартами оценки

можно использовать следующие виды стоимости:

• рыночная стоимость;

• стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

• стоимость замещения;

• стоимость воспроизводства;

• стоимость при существующем использовании;

• стоимость для целей налогообложения;

• инвестиционная стоимость;

• ликвидационная стоимость;

• утилизационная стоимость.

Специальная стоимость, включающая страховую, залоговую и

другие виды стоимости, не входящие в данные стандарты, но оговорен-

ная нормативными правовыми актами.

Выбранный оценщиком по согласованию с заказчиком и третьими

лицами, пользователями отчета, вид стоимости должен быть указан в за-

дании на оценку. Кроме того, необходимо в письменном виде в отчете

об оценке дать определение (формулировку) указанной стоимости, ко-

торая не должна противоречить принятым в оценке стандартам.

Используемый в процессе оценки конкретного объекта оценки вид

стоимости оказывает влияние на содержание отдельных этапов в рамках

универсальной модели оценки. Вид стоимости определяет состав, сбор,

подготовку и анализ информации для целей оценки. Выбор подходов и

методов оценки недвижимости является производной от вида опреде-

ляемой стоимости; так, например, при определении страховой стоимо-

сти нецелесообразно применять методы доходного подхода. Вид стои-

мости определяет логику и обоснованность согласования итоговых ре-

зультатов оценки.

Уточнение даты проведения оценки. Уточнение даты, на кото-

рую будет проведена оценка и, следовательно, будет действовать ре-

зультат оценки, необходимо по целому ряду причин. Любой вид опреде-

ляемой стоимости по своей сути является рыночным, так как даже стои-

мости воспроизводства и замещения рассчитываются в ценах на строи-

тельную продукцию, действующих на определенный момент, поскольку

они постоянно меняются под воздействием инфляции, конкуренции, из-

менения предпочтений потребителей и т. д.

В процессе оценки необходимо учитывать многочисленные цено-

образующие факторы, состав, приоритетность и степень влияния кото-

рых нестабильны. Рыночная стоимость отражает представление участ-

ников рынка о состоянии его конъюнктуры. В связи с тем, что рыночная

ситуация постоянно меняется, рыночная стоимость основывается на

анализе информации, собранной на определенную дату, рыночных дан-

ных в конкретное время. Изменение расстановки рыночных сил оказы-

вает существенное влияние на результат оценки и получаемую величину

стоимости.

Дата проведения оценки, используемая в оценочной практике,

представлена тремя видами:

• текущая;

• ретроспективная;

• будущая.

В подавляющем большинстве случаев дата проведения оценки –

это дата, близкая к дате определения задания на оценку и проведения

оценочных работ. Однако в ряде случаев возникает необходимость вы-

ведения рыночной стоимости на какую-либо дату в прошлом или буду-

щем.

Оценка рыночной стоимости на ретроспективную (прошлую) дату

необходима при налогообложении наследства (дата смерти), расчете по-

доходного налога (дата покупки), страховом возмещении (дата страхо-

вого события), судебном иске (дата ущерба) и т. д. Доступность ретро-

спективной рыночной информации позволяет оценщику объективно и

обоснованно провести все необходимые расчеты.

Оценка на будущую дату может проводиться для объектов недви-

жимости, находящихся в стадии строительства, проектирования или

принятия решений о целесообразности строительства. Возникающий в данном случае временной разрыв между датой проведения оценочных

работ и моментом выхода объекта недвижимости на проектную мощ-

ность, завоевания сегмента рынка, обеспечивающего расчетную величи-

ну денежного потока, требует определения рыночной стоимости на дату

завершения строительства.

Описание объема оценочных работ. Объем оценочных работ ус-

танавливается оценщиком для определения состава используемых дан-

ных, информационного обеспечения, необходимости привлечения сто-

ронних экспертов, способов проверки достоверности информации, а

также полноты включения промежуточной и вспомогательной информа-

ции в окончательный отчет.

Формулировка объема оценки позволяет защитить интересы

третьих лиц, принимающих решения на основе результатов оценки.

Оценщик должен четко изложить не только то, что предполагается сде-

лать, но и то, что не будет сделано, с указанием конкретных причин,

особенно если был доступен лишь ограниченный объем информации.

Объем оценочных работ и степень подробности отчета зависят от

значимости задания на оценку, а также достигнутого соглашения с кли-

ентом. Данный раздел позволяет определить общий объем трудозатрат,

денежные затраты на информационное обеспечение, что в конечном

счете влияет на стоимость оценочных работ. Оценщик несет ответствен-

ность за соответствие сформулированного объема оценочных работ и

фактических результатов.

Уточнение иных ограничений. Единые стандарты профессио-

нальной оценки (118РАР), изданные Фондом оценки, различают полную

и ограниченную оценку. Ограниченная оценка выполняется в соответст-

вии с «Положением об ограниченных процедурах» Единых стандартов.

В данном случае, как правило, используется ограниченный объем ин-

формации. Примером такой оценки является оценка недвижимости, про-

веденная на основе только сравнительного подхода, а также оценка,

осуществляемая для обновления прошлых оценочных данных.

Однако даже полная оценка может содержать ряд ограничиваю-

щих условий, которые должны быть сформулированы в задании на

оценку наряду с такими параметрами, как идентификация недвижимо-

сти, прав собственности, дата проведения оценки, сфера применения ре-

зультатов оценки, а также вид стоимости. Введение состава ограничи-

вающих условий в отчет позволяет не только защитить оценщика от

возможных будущих претензий, но и своевременно информировать за-

казчика и других пользователей отчета. Например, ограничивающее ус-

ловие может включать пункт о получении информации из недостаточно

надежных источников, о невозможности проведения технического об-

следования недвижимости.

После постановки задания на оценку составляется договор.

Сбор информации и предварительный анализ данных.

Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработ-

ки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлечен-

ных специалистов, а также время, необходимое для обработки данных,

зависят от поставленного задания, типа оцениваемой недвижимости и

выбранных методов оценки.

Эффективность данного этапа зависит от тщательности предвари-

тельной организационной работы, которая требует определения харак-

тера и объема необходимых данных, информационных источников, а

также составления графика работы, который особенно необходим для

оценки крупных объектов недвижимости.

В зависимости от типа объекта и объема работ, оценка может про-

водиться одним оценщиком или группой специалистов. Рабочий план

оценщика строится в соответствии со структурой будущего отчета об

оценке и временем, необходимым для выполнения каждого этапа.

Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимо-

сти необходимая информация классифицируется по ряду признаков.

По отношению к оцениваемому объекту информационный массив

делят на внешние и внутренние данные.

В зависимости от характера информации различают общие и спе-

циальные данные, а также сведения о конкурентном спросе и предложе-

нии. Общие данные отражают динамику социальных, экономических,

политических и экологических факторов, влияющих на состояние рынка

недвижимости. Рассматриваемый вид информации должен учитывать

происходящие изменения на региональном уровне и конкретном сегмен-

те рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.

Специальные данные содержат юридическую, физическую, гео-

графическую и экономическую характеристику недвижимости. Данный

вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оце-

ниваемой недвижимости.

Информация о конкурентном спросе и предложении позволяет

оценить конкурентоспособность оцениваемой недвижимости на своем

сегменте рынка. Информация о предложении позволяет оценить имею-

щийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загрузки, пер-

спективы его расширения за счет нового строительства и реконструк-

ции, а также сведения о емкости рынка. Данные о спросе должны отра-

жать экономические возможности потенциальных владельцев и пользо-

вателей недвижимости.

Используемая в процессе оценки информация должна быть доста-

точно полной, представительной и достоверной. Она должна помочь

оценщику определить наиболее важные ценообразующие факторы, про-

анализировать состояние экономики в целом и, в частности, рынка не-

движимости, включая территориальный и сегментарный аспекты.

Оценщик должен получить представление о физических свойствах объ-

екта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оценочных расчетов. Характеристика собранной и используемой на различ-

ных этапах оценки информации должна быть соответствующим образом

отражена в отчете.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недви-

жимости проводится в целях адекватной оценки существующего вари-

анта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по

его оптимальному использованию в целях определения максимально

возможной стоимости.

Понятие наиболее эффективного использования недвижимости яв-

ляется рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа

стоимости. Наиболее эффективным считается вид использования, кото-

рый отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или раз-

решенность, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и

максимальная стоимость объекта.

Для определения наиболее эффективного использования земель-

ного участка оценщик использует две схемы, в соответствии с которыми

участок рассматривается как незастроенный (условно свободный) и ана-

лизируется наиболее эффективный вариант его использования с уже су-

ществующими строениями.

Анализ наиболее эффективного использования незастроенного

участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих со-

хранение действующего назначения, постройку нового объекта, пере-

планировку земельного участка (разделение или укрупнение), а также

продажу.

Наиболее эффективное использование земельного участка с суще-

ствующими строениями заключается в сравнении вариантов сохранения

назначения объекта, сложившегося на дату проведения оценки, планов

реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и пере-

профилирование, полный (частичный) снос, а также сочетание этих ва-

риантов.

Проверка финансовой осуществимости требует расчета затрат на

реализацию каждого рассматриваемого варианта использования. Оценка

максимизации стоимости альтернативных видов использования основа-

на на анализе таких переменных величин, как стоимость земли, ставка

доходности, адекватная риску конкретного варианта использования, а

также капитализированная общая стоимость недвижимости.

Выводы по оптимальному использованию недвижимости должны

быть отражены в соответствующем разделе отчета. Оценщик должен

обоснованно сформулировать наиболее эффективный вариант использо-

вания и подкрепить его расчетами временного периода, необходимого

для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также ука-

зать участников инвестиционного процесса: инвесторов, потенциальных

собственников, пользователей, кредиторов и т. д.

Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оцен-

ке недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с пози-

ции трех основных подходов:

• затратный подход;

• сравнительный подход;

• доходный подход.

Затратный подход исходит из предположения, что благоразум-

ный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в кото-

рую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и

строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Сравнительный подход основан на предположении, что разум-

ный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он

может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности.

Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных

сделках купли-продажи с аналогичными объектами.

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный

покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый

объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скор-

ректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость

объекта определяется его способностью приносить доход в будущем.

Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость

реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость.

Каждый подход к оценке включает ряд методов. Оценщик в зави-

симости от вида стоимости, характеристик объекта оценки, информации

по объекту оценки и аналогичным объектам недвижимости и т.д. выби-

рает один или несколько методов оценки в рамках каждого подхода.

Выбор методов оценки должен быть аргументирован и описан в отчете

об оценке.

Согласование предварительных результатов оценки и выве-

дение итоговой величины стоимости.

Согласование результатов, полученных на основе различных под-

ходов и методов, является последним этапом определения стоимости

оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки мо-

жет быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона

наиболее вероятных значений стоимости, представленного минималь-

ным и максимальным значением.

На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить

проверку полученных результатов с целью выявления математических и

логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения резуль-

татов доходного, затратного и сравнительного подходов.

Процедура согласования проверенных результатов определяется

содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов

оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, вы-

явлением преимуществ и недостатков используемых методов.

Определяющими критериями иерархии каждого результата явля-

ется возможность отразить действительные намерения потенциального

продавца или покупателя, качество информации, на основании которой

проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать

конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие

черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная до-

ходность.

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффици-

енты весомости промежуточных результатов, полученных на основе ис-

пользования различных подходов. Весовое значение каждого подхода

может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами.

При подготовке отчета оценщик обязан объяснить причины рас-

хождения в значениях стоимости, а также обосновать процедуру.

Составление отчета об оценке.

На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику

подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что является

документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком

своих обязанностей. Отчет об оценке имеет развернутую форму.

Краткий отчет содержит ограниченные сведения об оценочном за-

дании, объекте недвижимости, использованных методах и полученном

результате и позволяет заказчику понять действия, стоящие за выводами

оценщика в отношении стоимости.

Развернутая форма подробно и аргументирование излагает задание

на оценку, характеризует отобранную и аргументированную информа-

цию, обосновывает примененные методы оценки и проведенные расче-

ты, а также определяет окончательный результат стоимости, представ-

ленный единым значением, или диапазоном.

Указанная в отчете величина стоимости является субъективным

мнением оценщика о наиболее вероятном денежном эквиваленте пред-

полагаемой сделки, основанном на изучении и анализе необходимой

информации, расчетах и зависящем от его опыта и квалификации.

Действующий в Российской Федерации «Закон об оценочной дея-

тельности» в статье 11 устанавливает общие требования к содержанию и

оформлению отчета. Стиль изложения сведений, обоснований, опреде-

лений и расчетов не должен допускать неоднозначного толкования.

Своевременно составленный в письменной форме и переданный

заказчику отчет об оценке является свидетельством надлежащего испол-

нения оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его пе-

чатью.

В отчете должны быть указаны дата проведения оценки, исполь-

зуемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта

оценки, а также иные сведения, обеспечивающие полное и недвусмыс-

ленное толкование результатов оценки, отраженных в отчете. Например,

если определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии оценки и причины отступления.

При оформлении отчета необходимо указать следующие моменты:

• дата составления и порядковый номер отчета;

• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

• юридический адрес оценщика;

• сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценоч-

ной деятельности;

• точное описание объекта оценки и его балансовой стоимости;

• реквизиты юридического лица;

• стандарты оценки для определения соответствующего вида

стоимости;

• перечень использованных при проведении оценки данных с ука-

занием источников их получения,

• принятые при проведении оценки допущения;

• последовательность определения стоимости и ее итоговая вели-

чина;

• ограничения и пределы применения полученного результата;

• дата определения стоимости объекта оценки;

• перечень документов, используемых оценщиком и устанавли-

вающих количественные и качественные характеристики объек-

та оценки.

Итоговая величина стоимости, зафиксированная в отчете, призна-

ется достоверной и рекомендуется для совершения сделки с объектом

недвижимости.

Спор о достоверности величины стоимости, установленной в отче-

те, подлежит рассмотрению судом, арбитражным или третейским судом

либо в порядке, установленном законодательством Российской Федера-

ции, регулирующим оценочную деятельность.