5.3. Практика применения сравнительного подхода к оценке недвижимости

Пример. Объектом оценки является квартира. Дом расположен в

центре города, на улице, в жилом массиве 80-х годов застройки. Рядом

находятся магазины. Троллейбусная остановка в 5-ти минутах от дома.

Во дворе дома имеются зеленые насаждения. Рядом с домом находятся

два дошкольных учреждения, школа.

Описание здания:

Квартира расположена в 5-ти этажном, кирпичном, пятиподъезд-

ном доме 1979 года постройки. Квартира неугловая. Перекрытия между

этажами бетонные. Подъезд дома в нормальном состоянии: оборудован

металлической дверью. Лестничная клетка в нормальном состоянии.

Описание квартиры:

Квартира расположена на 2-ом этаже.

Квартира имеет общую площадь – 31,10 кв.м.;

Жилую площадь – 16,9 кв.м.;

Площадь кухни – 7,0 кв.м.

Санузел совмещенный, в хорошем состоянии. Имеется застеклен-

ный балкон, телефон. Окна выходят во двор на юго-запад. Пол – лино-

леум. Потолки высотой 2,50 метра. В прихожей имеется встроенный

шкаф. Дополнительно к входной двери установлена вторая, металличе-

ская дверь. Состояние квартиры – «хороший ремонт».

Таблица 5.6.

Таблица основных характеристик по сравнимым продажам

Характеристики Аналоги

Оцени-

ваемый

объект

1 2 3 4 5

Право

собственности

Полное Полное Полное Полное Полное Полное

Условия финан-

сирования

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Условия

продажи

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Время

продажи

Местоположение Центр,

ул. Чер-

нышев-

ского

Центр,

ул. Пу-

гачева

ул. Му-

ромская

ул. Ма-

леева

ул. Ма-

леева

Центр,

пр. Ле-

нина

Физические ха-

рактеристики:

- общая площадь

- жилая площадь

- площадь кухни

- этаж / этажность

- материал стен

дома

31,1

16,9

7,0

2/5

кирпич

31,8

17,0

7,0

2/5

кирпич

31,5

17,5

6,5

5/5

кирпич

31,0

16,9

6,8

2/5

кирпич

31,2

17

7,0

5/5

кирпич

31,1

16,9

7,0

2/5

кирпич

93

Характеристики Аналоги

Оцени-

ваемый

объект

1 2 3 4 5

- балкон

- санузел

- состояние по-

мещения

застеклен.

совмещен

отлич-

ное

застелен.

совмещен

хоро-

шее

застелен.

совмещен

отлич-

ное

застелен.

совмещен

хоро-

шее

застеклен.

совмещен

удовл.

застелен.

совмещен

удовл.

Экономические

характеристики

Без осо-

бенно-

стей

Без

особен.

Без

особен.

Без

особен.

Без

особен.

Без

особен.

Движимое иму-

щество

Нет Нет Нет Нет Нет Нет

Цена, р./м2 11000 10500 10100 8900 11000

Таблица 5.7.

Таблица корректировок данных по сравнимым продажам

Характеристики Оцени- Аналоги

вамый

объект 1 2 3 4 5

Цена, р./м2 11000 10500 10100 8900 11000

Право собствен-

ности

Поправка на пр.

соб.

Полное Полное

1

Полное

1

Полное

1

Полное

1

Полное

1

Условия финан-

сиров.

Поправка на усл.

ф.

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

1

Рыноч-

ные

1

Рыноч-

ные

1

Рыноч-

ные

1

Рыноч-

ные

1

Условия продажи

Поправка на усл.

пр.

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

1

Рыноч-

ные

1

Рыноч-

ные

1

Рыноч-

ные

1

Рыноч-

ные

1

Время продажи

Поправка на вр.

прод.

Апрель

2005г.

Январь

2005г.

1,047

Апрель

2005г.

1

Октябрь

2004г.

1,095

Апрель

2004г.

1,2

Апрель

2005г.

1

Местоположение

Поправка на ме-

стоп.

Центр,

ул. Чер-

нышев-

ского

Центр,

ул. Пу-

гачева

1

ул. Му-

ромская

1,11

ул. Ма-

леева

1,053

ул. Ма-

леева

1,053

Центр,

пр. Ле-

нина

1

Характеристики Оцени-

вамый

объект

Анало-

ги

Харак-

тери-

стики

Оцени-

вамый

объект

Анало-

ги

Харак-

тери-

стики

Физические ха-

рактеристики:

- общая площадь

Поправка

- жилая площадь

Поправка

- площадь кухни

Поправка

- этаж / этажность

Поправка

- материал стен дома

Поправка

- балкон

Поправка

- санузел

Поправка

- состояние по-

мещения

Поправка

31,1

16,9

7,0

2/5

кирпич

застеклен.

совмещен

отлич-

ное

31,8

1

17,0

1

7,0

1

2/5

1

кирпич

1

застеклен.

1

совмещен

1

хорошее

1,02

31,5

1

17,5

1

6,5

1

5/5

1,08

кирпич

1

застеклен.

1

совмещен

1

отлич-

ное

1

31,0

1

16,9

1

6,8

1

2/5

1

кирпич

1

застеклен.

1

совмещен

1

хорошее

1,02

31,2

1

17

1

7,0

1

2/5

1

кирпич

1

застеклен.

1

совмещен

1

удовл.

1,075

31,1

1

16,9

1

7,0

1

5/5

1,08

кирпич

1

застеклен.

1

совмещен

1

удовл.

1,075

Экономические

характеристики

Поправка

Без осо-

бенно-

стей

Без осо-

бен.

1

Без осо-

бен.

1

Без осо-

бен.

1

Без осо-

бен.

1

Без осо-

бен.

1

Движимое иму-

щество

Поправка

Нет Нет

1

Нет

1

Нет

1

Нет

1

Нет

1

Скорректирован-

ная цена аналогов,

р./м2

11747

12587

11879

12089

12771

Веса 0,225 0,225 0,1 0,225 0,225

Итоговая величи-

на рыночной

стоимости, р./м2

12256

Расчет поправки на время продажи:

В данном сегменте цены на квартиры растут на 20% в год.

П 1ан = (1+0,2)0,25 = 1,047

П 3ан = (1+0,2)0,5 = 1,095

П 4ан = (1+0,2)1 = 1,2

Расчет поправки по местоположению:

Используем метод парных продаж:

Ц Центр = 10000 р./м2

Ц Малеева = 9500 р./м2

Ц Муромская = 9000 р./м2

П 2ан = 10000/9000 = 1,11

П 3ан = 10000/9500 = 1,053

П 4ан = 10000/9500 = 1,053

Расчет поправки на этаж:

Используем метод парных продаж:

Ц 2 этаж /5эт = 10800 р./м2

Ц 5 этаж /5эт = 10000 р./м2

П 2ан = 10800/10000 = 1,08

П 5ан = 10800/10000 = 1,08

Расчет поправки на состояние помещения:

Используем метод парных продаж:

Ц отл. .сост. = 10000 р./м2

Ц хор. сост. = 9800 р./м2

Ц уд. сост. = 9100 р./м2

П 1ан = 10000/98000 = 1,02

П 3ан = 10000/98000 = 1,02

П 4ан = 10000/93000 = 1,075

П 5ан = 10000/93000 = 1,075

Средневзвешенная цена 1м2 объекта оценки, рассчитываемая в

рамках сравнительного подхода равна:

11747*0,225+12587*0,225+11879*0,1+12089*0,225+12771*0,225=1

2256 руб.

Стоимость оцениваемого объекта равна 12256*31,1 = 380000 руб.

Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным под-

ходом, составляет 380000 руб.

Пример. Объектом оценки является квартира. Дом расположен в

центре города, на улице, в жилом массиве 80-х годов застройки. Рядом

находятся магазины. Троллейбусная остановка в 5-ти минутах от дома.

Во дворе дома имеются зеленые насаждения. Рядом с домом находятся

два дошкольных учреждения, школа.

Описание здания:

Квартира расположена в 5-ти этажном, кирпичном, пятиподъезд-

ном доме 1979 года постройки. Квартира неугловая. Перекрытия между

этажами бетонные. Подъезд дома в нормальном состоянии: оборудован

металлической дверью. Лестничная клетка в нормальном состоянии.

Описание квартиры:

Квартира расположена на 2-ом этаже.

Квартира имеет общую площадь – 31,10 кв.м.;

Жилую площадь – 16,9 кв.м.;

Площадь кухни – 7,0 кв.м.

Санузел совмещенный, в хорошем состоянии. Имеется застеклен-

ный балкон, телефон. Окна выходят во двор на юго-запад. Пол – лино-

леум. Потолки высотой 2,50 метра. В прихожей имеется встроенный

шкаф. Дополнительно к входной двери установлена вторая, металличе-

ская дверь. Состояние квартиры – «хороший ремонт».

Таблица 5.6.

Таблица основных характеристик по сравнимым продажам

Характеристики Аналоги

Оцени-

ваемый

объект

1 2 3 4 5

Право

собственности

Полное Полное Полное Полное Полное Полное

Условия финан-

сирования

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Условия

продажи

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

Время

продажи

Местоположение Центр,

ул. Чер-

нышев-

ского

Центр,

ул. Пу-

гачева

ул. Му-

ромская

ул. Ма-

леева

ул. Ма-

леева

Центр,

пр. Ле-

нина

Физические ха-

рактеристики:

- общая площадь

- жилая площадь

- площадь кухни

- этаж / этажность

- материал стен

дома

31,1

16,9

7,0

2/5

кирпич

31,8

17,0

7,0

2/5

кирпич

31,5

17,5

6,5

5/5

кирпич

31,0

16,9

6,8

2/5

кирпич

31,2

17

7,0

5/5

кирпич

31,1

16,9

7,0

2/5

кирпич

93

Характеристики Аналоги

Оцени-

ваемый

объект

1 2 3 4 5

- балкон

- санузел

- состояние по-

мещения

застеклен.

совмещен

отлич-

ное

застелен.

совмещен

хоро-

шее

застелен.

совмещен

отлич-

ное

застелен.

совмещен

хоро-

шее

застеклен.

совмещен

удовл.

застелен.

совмещен

удовл.

Экономические

характеристики

Без осо-

бенно-

стей

Без

особен.

Без

особен.

Без

особен.

Без

особен.

Без

особен.

Движимое иму-

щество

Нет Нет Нет Нет Нет Нет

Цена, р./м2 11000 10500 10100 8900 11000

Таблица 5.7.

Таблица корректировок данных по сравнимым продажам

Характеристики Оцени- Аналоги

вамый

объект 1 2 3 4 5

Цена, р./м2 11000 10500 10100 8900 11000

Право собствен-

ности

Поправка на пр.

соб.

Полное Полное

1

Полное

1

Полное

1

Полное

1

Полное

1

Условия финан-

сиров.

Поправка на усл.

ф.

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

1

Рыноч-

ные

1

Рыноч-

ные

1

Рыноч-

ные

1

Рыноч-

ные

1

Условия продажи

Поправка на усл.

пр.

Рыноч-

ные

Рыноч-

ные

1

Рыноч-

ные

1

Рыноч-

ные

1

Рыноч-

ные

1

Рыноч-

ные

1

Время продажи

Поправка на вр.

прод.

Апрель

2005г.

Январь

2005г.

1,047

Апрель

2005г.

1

Октябрь

2004г.

1,095

Апрель

2004г.

1,2

Апрель

2005г.

1

Местоположение

Поправка на ме-

стоп.

Центр,

ул. Чер-

нышев-

ского

Центр,

ул. Пу-

гачева

1

ул. Му-

ромская

1,11

ул. Ма-

леева

1,053

ул. Ма-

леева

1,053

Центр,

пр. Ле-

нина

1

Характеристики Оцени-

вамый

объект

Анало-

ги

Харак-

тери-

стики

Оцени-

вамый

объект

Анало-

ги

Харак-

тери-

стики

Физические ха-

рактеристики:

- общая площадь

Поправка

- жилая площадь

Поправка

- площадь кухни

Поправка

- этаж / этажность

Поправка

- материал стен дома

Поправка

- балкон

Поправка

- санузел

Поправка

- состояние по-

мещения

Поправка

31,1

16,9

7,0

2/5

кирпич

застеклен.

совмещен

отлич-

ное

31,8

1

17,0

1

7,0

1

2/5

1

кирпич

1

застеклен.

1

совмещен

1

хорошее

1,02

31,5

1

17,5

1

6,5

1

5/5

1,08

кирпич

1

застеклен.

1

совмещен

1

отлич-

ное

1

31,0

1

16,9

1

6,8

1

2/5

1

кирпич

1

застеклен.

1

совмещен

1

хорошее

1,02

31,2

1

17

1

7,0

1

2/5

1

кирпич

1

застеклен.

1

совмещен

1

удовл.

1,075

31,1

1

16,9

1

7,0

1

5/5

1,08

кирпич

1

застеклен.

1

совмещен

1

удовл.

1,075

Экономические

характеристики

Поправка

Без осо-

бенно-

стей

Без осо-

бен.

1

Без осо-

бен.

1

Без осо-

бен.

1

Без осо-

бен.

1

Без осо-

бен.

1

Движимое иму-

щество

Поправка

Нет Нет

1

Нет

1

Нет

1

Нет

1

Нет

1

Скорректирован-

ная цена аналогов,

р./м2

11747

12587

11879

12089

12771

Веса 0,225 0,225 0,1 0,225 0,225

Итоговая величи-

на рыночной

стоимости, р./м2

12256

Расчет поправки на время продажи:

В данном сегменте цены на квартиры растут на 20% в год.

П 1ан = (1+0,2)0,25 = 1,047

П 3ан = (1+0,2)0,5 = 1,095

П 4ан = (1+0,2)1 = 1,2

Расчет поправки по местоположению:

Используем метод парных продаж:

Ц Центр = 10000 р./м2

Ц Малеева = 9500 р./м2

Ц Муромская = 9000 р./м2

П 2ан = 10000/9000 = 1,11

П 3ан = 10000/9500 = 1,053

П 4ан = 10000/9500 = 1,053

Расчет поправки на этаж:

Используем метод парных продаж:

Ц 2 этаж /5эт = 10800 р./м2

Ц 5 этаж /5эт = 10000 р./м2

П 2ан = 10800/10000 = 1,08

П 5ан = 10800/10000 = 1,08

Расчет поправки на состояние помещения:

Используем метод парных продаж:

Ц отл. .сост. = 10000 р./м2

Ц хор. сост. = 9800 р./м2

Ц уд. сост. = 9100 р./м2

П 1ан = 10000/98000 = 1,02

П 3ан = 10000/98000 = 1,02

П 4ан = 10000/93000 = 1,075

П 5ан = 10000/93000 = 1,075

Средневзвешенная цена 1м2 объекта оценки, рассчитываемая в

рамках сравнительного подхода равна:

11747*0,225+12587*0,225+11879*0,1+12089*0,225+12771*0,225=1

2256 руб.

Стоимость оцениваемого объекта равна 12256*31,1 = 380000 руб.

Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным под-

ходом, составляет 380000 руб.