9.2. Чистая текущая стоимость доходов

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57

Показатель чистой текущей стоимости доходов позволяет класси-

фицировать варианты и принимать решения на основе сравнения инве-

стиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к те-

кущей стоимости.

Схема расчета чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД)

1. Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов

исходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов.

2. Суммировать текущую стоимость будущих доходов.

3. Сравнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат по

проекту:

чтсд = пд – пз, (9.5)

где ПД – суммарные приведенные доходы;

ПЗ – приведенные затраты по проекту.

4. Если ЧТСД – отрицательная величина, то инвестор отклоняет

проект. При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается

объекту с максимальной величиной данного показателя.

Пример. Рассчитаем показатель ЧТСД по анализируемому объек-

ту недвижимости «Восток» (табл. 9.2). Ставка дисконтирования – 5%.

Таблица 9.2

Расчет чистой текущей стоимости

Период, год

Денежный поток

(1200)

450

500

600

800

900

Дисконтированный де-

нежный поток

(200)

429

454

518

658

705

Суммарная текущая стои-

мость будущих доходов

429+454+518+658+705=2764

ЧТСД

2764 – 2000 = 764

Положительная величина ЧТСД показывает, насколько возрастет

стоимость активов инвестора. Поэтому предпочтение отдается проекту с

наибольшей величиной чистой текущей стоимости доходов. Показатель

ЧТСД относится к категории абсолютных, что позволяет суммировать

результаты по отобранным вариантам для определения ЧТСД по инве-

стиционному портфелю в целом.

Недостатки показателя:

1. Абсолютное значение ЧТСД при сравнительном анализе инве-

стиций в недвижимость не учитывает объем вложений по каждому вари-

анту.

2. Величина ЧТСД зависит не только от суммы затрат и распреде-

ления потока доходов во времени. На результаты существенное влияние

оказывает применяемая аналитиками ставка дисконтирования, а оценка

уровня риска проводится достаточно субъективно.

Рассмотрим влияние ставки дисконтирования на доходность объ-

екта недвижимости «Восток» (табл. 9.3).

Таблица 9.3

Влияние ставки дисконтирования на ЧТСД

Ставка дисконтирования, %

Чистая текущая стоимость

доходов

+764

+378

+69

–183

Увеличение ставки дисконтирования снижает величину реального

прироста активов. Следовательно, один и тот же объект в разных усло-

виях, оцененных ставкой дисконтирования, даст различные результаты и

из прибыльного может превратиться в убыточный.