3.1. Информация, необходимая для проведения оценки стоимости объекта недвижимости

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57

Для определения объема требующейся информации необходимо:

1. Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение

работ).

2. Провести интервью с заказчиком и собственником.

3. Провести осмотр и техническую экспертизу объекта.

Договор об оценке является основанием для проведения оценки

объекта. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ.

В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объ-

екта оценки, специфики его постройки и функционирования, описание

окружения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень

необходимых исходных данных.

Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объ-

екта недвижимости, можно условно представить в виде схемы (рис. 3.1).

Макроэкономический анализ

Внутренняя информация

Микроэкономический

анализ

Анализ состояния рынка недвижимости

Информационный

массив

Внешняя информация

Рис. 3.1. Информация необходимая для оценки

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей по-

следовательности: общая, специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих

тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это

информация описательного характера, которая используется непосред-

ственно для определения величины рыночной стоимости.

Пример общей информации:

«Гостиничный рынок Москвы поляризован между высококласс-

ными отелями и стандартными гостиницами, построенными в советские

времена. Количество гостиниц среднего уровня комфортности очень ог-

раничено. Большинство высококлассных отелей было построено или от-

ремонтировано в течение последних 6 лет, уровень их отделки и удобств

очень высок».

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр,

используемых для расчетов в том или ином методе.

Пример специальной информации:

«Спрос на услуги гостиниц, выражаемый в количестве проданных

номеров, растет параллельно росту предложения и увеличивается в

среднем на 5% в год. Усредненная цена номера снизилась со 150 долл.

США и составила на дату проведения оценки 130 долл. США».

Формирование массива внешней информации начинается со сбора

макроэкономических данных и исследования общего состояния нацио-

нальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические показатели:

• темпы экономического роста;

• уровень инфляции;

• индекс деловой активности;

• инвестиционный климат в стране, уровень национальных и за-

рубежных капиталовложений;

• изменение ставок процента и кросс-курса национальной валю-

ты;

• уровень доходов населения и другие факторы.

2. Политические и социальные факторы:

• стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

• доверие правительству;

• приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

Основные источники внешней информации:

1. Программы Правительства и прогнозы.

2. Данные государственных организаций (например, Государст-

венного комитета по статистике).

3. Исследования международных финансовых организаций (таких

как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд).

4. Аналитические обзоры информационных агентств (информаци-

онное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет).

5. Электронные информационно-поисковые системы.

6. Периодическая экономическая печать.

Анализ конъюнктуры рынка недвижимости. После проведения

анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проана-

лизировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости.

Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о

рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно име-

ющей отношение к объекту оценки).

Необходимая информация. Для комплексного информационного

обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо со-

брать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка не-

движимости и смежных рынков:

1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2. Динамика коэффициента загрузки;

3. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земель-

ной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобре-

тения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер

арендной платы за землю.

4. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

• состояние и перспективы развития сегмента рынка;

• цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи

сопоставимых объектов, их подробное описание;

• уровень эксплуатационных затрат;

• среднерыночный уровень занятости недвижимости;

• уровень возможных прочих доходов;

• налоговое окружение.

5. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:

• укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и

сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

• сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и

строительных организаций;

• индексы цен в строительстве;

• удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

• стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, ук-

рупненные показатели стоимости систем водоснабжения, кана-

лизации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондицио-

нирования воздуха, электроснабжения;

• прочая информация.

Основные источники информации.

1. Специализированные справочники и программные комплексы

(Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Ук-

рупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика:

«Промышленные здания», «Жилые дома» и Справочник «Современные

инженерные системы зданий» компании КО-ИНВЕСТ).

2. Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров,

девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению не-

движимостью (например, информационно-справочный бюллетень рынка

недвижимости R-WAY и другие).

3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, кон-

ференциях, семинарах.

4. Интервью с собственником и управляющим объекта.

Использование электронных средств коммуникации в поиске ин-

формации возможно по прямым (оn-line) каналам информационных

агентств REUTERS, АК&М, РосБизнесКонсалтинг и др.

Информационные агентства, специализирующиеся на предостав-

лении ценовой информации о рынке недвижимости, предоставляют по-

средством каналов INTERNET электронные версии своих изданий (на-

пример, ТРИГОН).

С помощью различных поисковых систем, например, RAMBLER.,

можно просмотреть электронные странички (сайты) ведущих риэлтор-

ских компаний, содержащих информацию о ценах спроса и предложения

различных сегментов рынка недвижимости.

В интернете есть информация, предоставляемая оценочными и ри-

элторскими компаниями. Преимущество риэлторских компаний заклю-

чается в наличии сформированной обширной информационной базы. В

этой связи возникает объективная необходимость оценочных компаний

в сотрудничестве как с риэлторскими, так и с другими компаниями, ге-

нерирующими информацию о сделках купли-продажи и аренды недви-

жимости. Формирование, постоянное пополнение и обновление собст-

венной архивной информации оценщика облегчает процесс сбора необ-

ходимых данных.

В России разработаны программные продукты, например, про-

граммный комплекс «VALMASTER.» фирмы «Исследовательский центр

оценки активов» для оценки сравнительным, доходным, затратным под-

ходами. Однако использование таких программ затруднено из-за отсут-

ствия доступных статистических массивов ценовой формации.

Автоматизация затратного подхода реализована в программных

продуктах компаний КО-ИНВЕСТ, Багира. Наибольшее распростране-

ние получили программные продукты компании КО-ИНВЕСТ. Про-

граммный комплекс «Оценка промышленных зданий» разработан в

1997 г. компанией «КО-ИНВЕСТ» на базе издания «Справочник оцен-

щика: Промышленные здания».

Программный комплекс «Справочник оценщика: Жилые дома»

содержит информацию в одинаковом формате не только по зданиям-

представителям, но и по отдельным видам блок-секций и элементов

блокировки, что позволяет учитывать архитектурно-планировочные осо-

бенности оцениваемых объектов.

Внутренняя информация представляет собой совокупность ха-

рактеристик самого объекта оценки:

• данные о юридическом положении объекта;

• данные о физических характеристиках объекта;

• данные о состоянии земельного участка;

• данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

• данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подле-

жащем оценке в составе последнего;

• данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не-

посредственном окружении, отражающие влияние на величину

стоимости объекта.

Источники внутренней информации:

• интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, предста-

вителями технических служб, ответственных за эксплуатацию

объекта;

• внутренняя документация;

• осмотр и техническая экспертиза объекта.

Необходимо подчеркнуть, что внутренняя информация в наи-

большей степени отвечает требованиям достоверности.

Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с

имеющейся внутренней документацией:

• юридическое описание объекта недвижимости и земельного

участка (договора аренды земельного участка);

• технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентари-

зации) и сохранившиеся сметно-финансовые расчеты;

• данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложе-

ниях.

Все данные, собранные оценщиком в ходе оценки, должны хра-

ниться в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от

того, являлся ли он письменным или устным.

Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, вы-

ходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные

от специалистов других профессий, но, по мнению оценщика,

заслуживающие доверия.

Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получае-

мых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оцен-

ки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную

от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением

случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Осмотр объекта.

Анализ проектной документации дает лишь общее представление

о параметрах объекта. Более достоверным и полным источником ин-

формации о техническом состоянии объекта недвижимости должны

служить результаты осмотра и материалы технической экспертизы. Без

исчерпывающих сведений о техническом состоянии объекта недвижи-

мости в целом, а также отдельных конструкций и инженерных систем

невозможно сколько-нибудь эффективно рассчитать величину рыночной

стоимости.

Перед началом осмотра следует:

• ознакомиться с имеющейся технической документацией по объ-

екту;

• провести интервью с представителями технических служб, от-

ветственных за эксплуатацию объекта.

Изучение технической документации позволяет установить:

• основные изменения, внесенные в проект;

• проводилась ли реконструкция;

• даты текущих и капитальных ремонтов;

• аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликви-

дации последствий аварий.

Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем,

ответственным за техническое состояние объекта.

При осмотре необходимо обращать внимание на наличие маяков,

марок и т.д., по которым фиксируются дефекты в конструкциях. Необ-

ходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый

объект: в эксплуатации, на консервации, охраняется, функционируют ли

основные системы инженерного оборудования и т.д. Необходимо учи-

тывать, что стоимость объекта уменьшается в результате износа и об-

ветшания по сравнению с вновь построенным и принятым в эксплуата-

цию.

Практика показывает, что часто оценщикам приходится сталки-

ваться с объектами, на которых практически в течение нескольких лет

не проводилось никаких ремонтов, а условия эксплуатации зачастую не

соответствуют проектным в силу целого ряда экономических факторов.

В практике работы оценщики могут столкнуться с различными случаями

нарушения нормального эксплуатационного состояния конструкций, по-

этому следует обращать особое внимание на своевременное выполнение

профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремон-

тов.

Основная задача оценщика при осмотре оцениваемого объекта –

определение его физического износа. При этом данные по фактическому

состоянию конструкции являются исходными для определения этой ха-

рактеристики. Вопросы измерения накопленного износа будут рассмот-

рены в главе, посвященной затратному методу.

При визуальном осмотре необходимо:

• провести фотографирование всего объекта, а также отдельных

его частей, блоков, этажей, помещений и т.д.;

• зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например,

образование трещин, места фильтрации воды в подземных со-

оружениях, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен

и т.д.)

Для расчетов восстановительной стоимости необходимо использо-

вать техническую документацию по объекту. Рекомендуется оформить акт о передаче технической документации с указанием номеров черте-

жей, проектов и т.д. В отчете об оценке необходимо указывать источни-

ки, на основе которых определялись основные параметры оцениваемого

объекта.

По окончании работ эта техническая документация должна по

акту возвращаться Заказчику.

Практика показывает, что при анализе исходных данных необхо-

димо проводить сверку данных учета объектов недвижимости с их фак-

тическим составом. Иногда на предприятии один и тот же объект в ин-

вентарных ведомостях учитывается под разными наименованиями.

Исходными данными для проведения подготовительных работ яв-

ляются данные по последней инвентаризации основных фондов. Необ-

ходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соот-

ветствии сданными бухгалтерского учета и в отчете избегать использо-

вания различных наименований одного и того же объекта оценки. Часто

такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить

целый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышен-

ным значениям восстановительной стоимости.

Необходимо указывать дату проведения оценки в соответствии с

Законом «Об оценочной деятельности» и стандартами. Дата проведения

оценки соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процес-

се оценки оценщик посещал объект несколько раз, то под датой прове-

дения оценки понимается дата последнего посещения объекта с целью

проведения осмотра и сбора исходных данных.

При заключении договора на проведение работ по оценке необхо-

димо включать пункт, по которому Заказчик обеспечивает возможность

доступа на объект оценки и предоставляет всю необходимую информа-

цию для проведения работ по оценке. Если проводятся работы на объек-

тах повышенной опасности, оценщик должен обратить внимание на

соблюдение правил техники безопасности на данном предприятии.

Описание объекта оценки при составлении отчета. Описание

района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная

часть отчета об оценке. Основная цель данного описания – выявление

всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Отчет должен

быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем ис-

пользуются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для

проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо

стандарты по описанию объектов недвижимости, но в практике прове-

дения оценки сложился определенный порядок описания объекта оцен-

ки.

Описание района, в котором расположен объект, зависит от целей

оценки. При описании района необходимы данные по экономической,

демографической, социальной, экологической ситуаций. Если район от-

носится к исторической зоне, то в описании приводят краткую истори-

ческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, админист-

ративного района, префектуры и т.д., что необходимо для определения

режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены

земли. В этом разделе также проводится предварительный анализ со-

стояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходи-

мо для анализа наилучшего использования земельного участка. Кроме

того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магист-

ралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика ос-

новных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая дос-

тупная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостат-

ки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта.

Описание земельного участка и прилегающих территорий –

это описание границ земельного участка, данных по прилегающим уча-

сткам, описание характера застройки, данных по благоустройству терри-

тории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные

подразделы:

• размеры земельного участка;

• форма земельного участка;

• рельеф и почвы;

• землепользование.

Описание здания (сооружения) рекомендуется начинать с указа-

ния источников, используемых при проведении оценки (паспорта на

объекты, типовые проекты, номера чертежей и т.д.). Описание объекта

включает:

• наименование объекта;

• год постройки;

• дату последнего капитального ремонта;

• общую площадь;

• полезную площадь;

• количество этажей;

• описание состава помещений с указанием площади, количества,

например, номеров в гостинице, посадочных мест в ресторане

и т.д.;

• описание основных конструктивных элементов, отделки и ин-

женерного оборудования.

При описании основных конструктивных особенностей объекта

рекомендуется указать основные дефекты по объекту, отметить особен-

ности конструктивной схемы, указать фактическое использование объ-

екта на дату проведения оценки.