7.2.6. Метод распределения
К оглавлению1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 1617 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами не-
движимости, аналогичными единому объекту недвижимости,
включающему в себя оцениваемый земельный участок. При от-
сутствии информации о ценах сделок допускается использова-
ние цен предложения (спроса);
• наличие информации о наиболее вероятной доле земельного
участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
• соответствие улучшений земельного участка его наиболее
эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
• определение элементов, по которым осуществляется сравнение
единого объекта недвижимости, включающего в себя оценивае-
мый земельный участок, с объектами – аналогами;
• определение по каждому из элементов сравнения характера и
степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижи-
мости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок
цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий
каждого аналога от единого объекта недвижимости, включаю-
щего в себя оцениваемый земельный участок;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого
аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недви-
жимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости,
включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем
обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка
путем умножения рыночной стоимости единого объекта недви-
жимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок,
на наиболее вероятное значение доли земельного участка в ры-
ночной стоимости единого объекта недвижимости.
Метод распределения основан на определении соотношения меж-
ду стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена
продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость
зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки зе-
мельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропор-
ция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт под-
тверждается принципами сбалансированности и предельной производи-
тельности.
Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоен-
ных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с
имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земель-
ных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью
земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его пе-
реносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район,
где производится оценка.
Доля земли в стоимости объекта =
= Стоимость земли / Стоимость объекта
Стоимость объекта = Стоимость земли + Стоимость зданий
Пример. В одном городском микрорайоне старой жилой застрой-
ки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. В базе
данных имеются данные по трем другим микрорайонам жилой застрой-
ки в сопоставимой ценовой зоне.
Район
Средняя
стоимость
земли
Средняя
стоимость
объекта
Доля земли в
общей стоимости
объекта
1
33011
183 962
0,179
2
37836
199 954
0,189
3
36294
189090
0,192
Решение.
Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стои-
мости объекта недвижимости.
Средняя арифметическая доля земли
(0,179 + 0,189 + 0,192)/3 =0,187.
Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых
продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188985 руб.,
то стоимость земли определяется следующим образом.
Стоимость земли = 188985 • 0,187 = 35340,2 руб.
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами не-
движимости, аналогичными единому объекту недвижимости,
включающему в себя оцениваемый земельный участок. При от-
сутствии информации о ценах сделок допускается использова-
ние цен предложения (спроса);
• наличие информации о наиболее вероятной доле земельного
участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
• соответствие улучшений земельного участка его наиболее
эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
• определение элементов, по которым осуществляется сравнение
единого объекта недвижимости, включающего в себя оценивае-
мый земельный участок, с объектами – аналогами;
• определение по каждому из элементов сравнения характера и
степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижи-
мости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок
цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий
каждого аналога от единого объекта недвижимости, включаю-
щего в себя оцениваемый земельный участок;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого
аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недви-
жимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости,
включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем
обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка
путем умножения рыночной стоимости единого объекта недви-
жимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок,
на наиболее вероятное значение доли земельного участка в ры-
ночной стоимости единого объекта недвижимости.
Метод распределения основан на определении соотношения меж-
ду стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена
продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость
зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки зе-
мельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропор-
ция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт под-
тверждается принципами сбалансированности и предельной производи-
тельности.
Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоен-
ных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с
имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земель-
ных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью
земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его пе-
реносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район,
где производится оценка.
Доля земли в стоимости объекта =
= Стоимость земли / Стоимость объекта
Стоимость объекта = Стоимость земли + Стоимость зданий
Пример. В одном городском микрорайоне старой жилой застрой-
ки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. В базе
данных имеются данные по трем другим микрорайонам жилой застрой-
ки в сопоставимой ценовой зоне.
Район
Средняя
стоимость
земли
Средняя
стоимость
объекта
Доля земли в
общей стоимости
объекта
1
33011
183 962
0,179
2
37836
199 954
0,189
3
36294
189090
0,192
Решение.
Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стои-
мости объекта недвижимости.
Средняя арифметическая доля земли
(0,179 + 0,189 + 0,192)/3 =0,187.
Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых
продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188985 руб.,
то стоимость земли определяется следующим образом.
Стоимость земли = 188985 • 0,187 = 35340,2 руб.