7.2.4. Метод сравнения продаж

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым

земельным рынком. В России он получил распространение при оценке

свободных земельных участков, земель городских и сельских поселений,

садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан. Подход

основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах про-

дажи аналогичных земельных участков.

Принцип замещения базируется на том, что рынок является от-

крытым и конкурентным, на нем взаимодействует достаточное количе-

ство продавцов и покупателей с типичной мотивацией, экономически

рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним

давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет при-

обретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и

находится на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы

быть доступным для потенциальных покупателей. Сравнительный под-

ход включает методы сравнения продаж, метод распределения и метод

выделения.

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных уча-

стков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее –

застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых

зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – незастроенных

земельных участков).17 Условие применения метода – наличие инфор-

мации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами

оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельны-

ми участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение

объекта оценки с объектами – аналогами (далее – элементов

сравнения);

• определение по каждому из элементов сравнения характера и

степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного

участка;

• определение по каждому из элементов сравнения корректировок

цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий

каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного

участка;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обосно-

ванного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта

оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость

объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с зе-

мельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

• местоположение и окружение;

• целевое назначение, разрешенное использование, права иных

лиц на земельный участок;

• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и

др.);

• транспортная доступность;

• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и ус-

ловия подключения к ним, объекты социальной инфраструкту-

ры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе,

относятся:

• условия финансирования сделок с земельными участками (соот-

ношение собственных и заемных средств, условия предоставле-

ния заемных средств);

• условия платежа при совершении сделок с земельными участ-

ками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаи-

мозачеты, бартер и т.п.);

• обстоятельства совершения сделки с земельными участками

(был ли земельный участок представлен на открытый рынок в

форме публичной оферты, аффилированность покупателя и

продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

• изменение цен на земельные участки за период с даты заключе-

ния сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного

участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого

сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предпола-

гается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сло-

жившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть

определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар,

квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен

могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются сле-

дующими способами:

• прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и опре-

делением на базе полученной таким образом информации кор-

ректировки по данному элементу сравнения;

• прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отли-

чающихся друг от друга только по одному элементу сравнения,

и определения путем капитализации разницы в доходах коррек-

тировки по данному элементу сравнения;

• корреляционно-регрессионным анализом связи между измене-

нием элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен еди-

ниц измерения аналогов) и определением уравнения связи меж-

ду значением элемента сравнения и величиной рыночной стои-

мости земельного участка;

• определением затрат, связанных с изменением характеристики

элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта

оценки;

• экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены анало-

гов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки

друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен

аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым

проводится сравнение; значения корректировок.

Процедура расчета стоимости методом сравнения продаж.

Этап 1 . Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на

соответствующем сегменте земельного рынка.

Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирова-

ние и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки.

К характеристикам типичного для данного сегмента земельного

участка относятся:

• целевое назначение земель;

• зонирование и разрешенные варианты землепользования;

• местоположение;

• потребительские свойства земель (плодородие и другие харак-

теристики почвы);

• передаваемые юридические права собственности и др.

• Характеристики типичного для данного сегмента земельного

рынка субъекта включают:

• инвестиционную мотивацию;

• платежеспособность;

• социально-юридический статус;

• источники и формы финансирования;

• предпочтения покупателей и др.

• В результате сегментирования земельные участки делятся на

следующие группы:

• участки, используемые для целей садоводства и огородничества;

• участки, используемые для индивидуального жилищного строи-

тельства;

• участки, используемые для массового жилищного строительст-

ва;

• участки под объектами коммерческой недвижимости;

• участки под промышленной застройкой;

• участки под общественными объектами и т.п.

Затем необходимо собрать информацию о недавних продажах со-

поставимых земельных участков на соответствующем сегменте земель-

ного рынка. Для накопления и дальнейшей обработки информации о це-

нах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участ-

ков земли на каждом сегменте земельного рынка используются регист-

рационные карточки. Рыночная информация о сделках купли-продажи

земельных участков может классифицироваться по однородным группам

исходя из таких признаков, как: территориальное положение, возмож-

ный вариант землепользования, потребительские свойства, что позволя-

ет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с

аналогичными вариантами использования или такими вариантами зем-

лепользования, которые конкурируют между собой на данной географи-

ческой территории.

Для сравнения используется несколько проданных земельных уча-

стков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее их чис-

ло повышает достоверность оценки. В странах с развитым рынком метод

сравнения продаж основан по крайней мере на ценах трех недавних сде-

лок или на шести текущих ценах предложений.

Количество объектов-аналогов, используемых в расчетах, прежде

всего зависит от их сопоставимости, т.е. меры соответствия проданного

и оцениваемого земельных участков по элементам сравнения. Критери-

ем сопоставимости выступает конкурентоспособность. Если оценивае-

мый и сопоставимый земельные участки не конкурируют на одном сег-

менте земельного рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же

силами спроса и предложения, в результате чего использование цены

продажи сопоставимого участка может привести к ошибочным оценкам.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками.

Проводится отбор информации с целью повышения ее достовер-

ности и получения подтверждения того, что совершенные сделки были

осуществлены в типичных рыночных условиях.

Источники информации о сделках с земельными участками:

• регистрационные палаты;

• земельные комитеты;

• риэлторские и оценочные фирмы;

• различные информационные издания.

Необходимо иметь в виду, что при регистрации цена сделки фик-

сируется со слов продавца и покупателя без подтверждения ее достоверности, а цены предложений отличаются от цен продаж в зависимости от

сбалансированности спроса и предложения. Поэтому желательно, чтобы

данные о продажах сравниваемых земельных участков были подтвер-

ждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или

посредником.

Кроме того, при выборе объекта-аналога обращают внимание на

типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвести-

ционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а

покупаемые земельные участки одинаковое назначение. Для определе-

ния возможного использования объекта оценки следует учитывать нор-

мы зонирования. Например, если два земельных участка находятся в

разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не мо-

гут рассматриваться как сравнимые.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками,

проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между

оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимо-

го, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы опреде-

лить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же

характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фак-

тических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в

цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос:

«За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обла-

дай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок». Напри-

мер, когда сравниваемый земельный участок уступает оцениваемому

участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до

той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими ха-

рактеристиками оцениваемого земельного участка.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданны-

ми участками земли может производиться двумя способами: по элемен-

там сравнения или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения называют характеристики земельных

участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на вели-

чину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется

стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который явля-

ется затем основой расчета стоимости других участков земли. В качест-

ве типичного земельного участка может использоваться реальный или

гипотетический участок.

Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стан-

дартный порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земель-

ных участков необходимо учитывать следующие элементы.

Оцениваемые права собственности. В Российской Федерации

земельные участки могут находиться на праве частной собственности,

пожизненного наследуемого владения (только для физических лиц), по-

стоянного (бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользования. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя

залогом или долгосрочной арендой.

Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выпла-

ты продавцом процента от кредита.

Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает не-

типичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а

также обстоятельства, при которых они принимают свои решения отно-

сительно продажи или покупки земельного участка.

Дата продажи. При сравнении даты проведения оценки с датой

продажи аналогично определяется, осуществлялась ли сопоставимая

продажа при таких же и изменившихся рыночных условиях. При этом

могут вноситься два вида корректировок: один вид учитывает сезонные

колебания цен продаж и данный вариант землепользования; другой вид

поправок отражает колебания цен на земельные участки только с кон-

кретным местоположением. Корректировки обычно вносятся поквар-

тально, за исключением периодов резких скачков цен.

Корректировки по первым четырем элементам сравнения вносят

последовательно, путем применения каждой последующей корректиров-

ки к предыдущему результату.

Местоположение. При сопоставлении местоположения участка

анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков

на рынке по физическим, социальным и экономическим факторам.

Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оце-

ниваемый, корректировки, как правило, не вносятся. В редких случаях,

когда участок расположен на краю района и на него воздействуют либо

позитивные, либо негативные факторы, ни один из которых не затраги-

вает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.

Если сопоставимый участок находится в другом районе, то следу-

ет провести анализ возможных различий между этими районами. Н; при

жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная доступ-

ность, инженерное обеспечение, экология, престижность корректировки

вычисляется на основе анализа парных продаж.

Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются

и рассматриваются только крупные физические различия, при этом не-

обходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков.

Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик

осуществляется методом корреляционно-регрессивного анализа. При

внесении поправки на размер участка определяется зависимость цены

продажи одной сотки от площади земельного участка.

Корректировки на два последних элемента сравнения вносятся во

вторую очередь путем применения к результату, полученному после

корректировок на первые четыре элемента сравнения, в любом порядке.

Способ типичного (стандартного) земельного участка широко ис-

пользуется для оценки участков приблизительно одного размера, кото-

рые силы но отличаются по элементам сравнения, например садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан.

Преимуществом метода типичного участка является то, что в его основе

лежит подход сравнения продаж, который позволяет учесть различия по

элементам сравнения.

Единицы сравнения используются, если:

а) земельные участки, приносящие доход, различаются по площа-

ди и размеру имеющихся улучшений;

б) необходима предварительная информация для инвесторов 'ИЛИ

потенциальных покупателей.

Например, стоимость земельного участка – 160 долл. за «дну сотку

или стоимость жилья – 700 долл. за 1 м2 площади.

При сделках с незастроенными земельными участками использу-

ются следующие единицы сравнения.

Цена за 1 га – при оценке больших массивов земли сельскохозяй-

ственного или лесного назначения, под промышленное использование,

при разделении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 м2 – при продажах земли в центрах городов под ком-

мерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важней-

шим признакам: для офисных зданий – доступ к транспортным магист-

ралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для

складских помещений – доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр – при оценке земли, предназначен-

ной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслужива-

ния. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной

длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот – цена за стандартные по форме и размеру земельные

участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания

цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны

перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью павод-

ков.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию

обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На

некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на

основе максимальной плотности, утвержденной нормами зонирования,

например, на основе количества разрешенных для строительства единиц

При использовании метода единицы сравнения на основе ряда

фактических продаж рассчитывается средняя стоимость единицы срав-

нения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя

стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжирован-

ного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расче-

те на одну единицу сравнения. Если по какой-либо однородной группе

земельных участков имеется мало сделок, ее можно объединить с другой

группой участков, близкой по ценовому значению и разрешенному к ис-

пользованию. Метод единицы сравнения применяется, если участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи

по другим параметрам.

Преимуществом метода единицы сравнения являются его относи-

тельная простота и легкость. Он широко используется при освоении но-

вых земельных массивов и стандартной застройке, оценке сельскохозяй-

ственных земель, находящихся в одной природно-климатической зоне.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой

величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полу-

ченные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки

стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической

величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения

более точного результата используется формула средневзвешенной ве-

личины. При этом удельные веса присваиваются скорректированным

ценам участков-аналогов в зависимости от количества внесенных кор-

ректировок, их абсолютной величины, а также полноты и достоверности

исходной информации.

Для определения рыночной стоимости земельного участка мето-

дом сравнения продаж используется следующая информация:

• титул собственности и регистрационные данные по земельному

участку, обременения и сервитуты;

• категория земель, в границах которых расположен земельный

участок;

• физические характеристики участка;

• данные о взаимосвязи участка с окружением.

Источниками этих данных являются:

• городские, районные и поселковые земельные комитеты и орга-

ны, где осуществляется регистрация сделок с земельными уча-

стками;

• риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недви-

жимостью;

• ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, перио-

дическая печать и др.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объектив-

ной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой

информации по прошедшим на рынке сделкам.

Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудов-

летворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при

недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или

их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономиче-

ских условий.

Если продаж незастроенных земельных участков недостаточно для

использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и

менее надежным способам, в частности к методу переноса, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной

информации и определенный опыт оценщика.