3.1.1. Арендодатель не зарегистрировал право собственности на объект аренды

Для учета арендных платежей в расходах арендатору необходим арендный договор, оформленный в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

В этой связи нужно иметь в виду, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Исключение составляют договоры аренды имущества, заключенные лицом, не являющимся собственником данного имущества, но управомоченным собственником совершать такие операции (ст. ст. 209 и 608 ГК РФ).

На практике встречается ситуация, когда организация, которая только что приобрела и (или) построила здание, начинает сдавать его в аренду еще до того, как зарегистрировала свое право собственности на это здание.

Практические рекомендации. Аренда помещения (здания) у лица, которое еще не оформило на себя право собственности на сдаваемый в аренду объект, может привести к потере расходов в виде арендной платы.

В течение многих лет и Минфин России, и налоговые органы выпускают разъяснения, суть которых заключается в следующем: до даты оформления арендодателем права собственности на подлежащий сдаче в аренду объект недвижимости арендные отношения между сторонами возникнуть не могут в силу противоречия этих отношений нормам гражданского законодательства Российской Федерации.

Следовательно, расходы по не заключенному в установленном порядке договору не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль.

Этот подход нашел свое отражение в Письмах Минфина России от 17.08.2009 N 03-03-06/1/524 и от 09.07.2008 N 03-03-06/1/399.

Аналогичные разъяснения приведены в Письме УФНС России по г. Москве от 18.06.2009 N 16-15/061721.3.

Однако в 2010 г. позиция контролирующих органов изменилась, но только в отношении сдачи в аренду объектов завершенного капитального строительства.

В Письме Минфина России от 30.08.2010 N 03-03-05/193 высказана следующая точка зрения.

Статьей 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" предусмотрено, что инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии с положениями п. 3 ст. 131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Таким образом, инвестор, получивший результаты капитальных вложений в форме объектов завершенного строительства, до момента государственной регистрации права на них является их правообладателем с возможностью владения, пользования и распоряжения объектами завершенного строительства, в том числе предоставить такое имущество за плату во временное пользование третьему лицу.

Соответственно, платежи по договорам временного пользования имуществом в виде объектов капитальных вложений, принятых государственной приемочной комиссией, право собственности на которые еще не зарегистрировано, учитываются в целях налогообложения прибыли в общеустановленном порядке.

Аналогичная позиция изложена в Письме ФНС России от 27.08.2010 N ШС-37-3/10187.

Для учета арендных платежей в расходах арендатору необходим арендный договор, оформленный в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

В этой связи нужно иметь в виду, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Исключение составляют договоры аренды имущества, заключенные лицом, не являющимся собственником данного имущества, но управомоченным собственником совершать такие операции (ст. ст. 209 и 608 ГК РФ).

На практике встречается ситуация, когда организация, которая только что приобрела и (или) построила здание, начинает сдавать его в аренду еще до того, как зарегистрировала свое право собственности на это здание.

Практические рекомендации. Аренда помещения (здания) у лица, которое еще не оформило на себя право собственности на сдаваемый в аренду объект, может привести к потере расходов в виде арендной платы.

В течение многих лет и Минфин России, и налоговые органы выпускают разъяснения, суть которых заключается в следующем: до даты оформления арендодателем права собственности на подлежащий сдаче в аренду объект недвижимости арендные отношения между сторонами возникнуть не могут в силу противоречия этих отношений нормам гражданского законодательства Российской Федерации.

Следовательно, расходы по не заключенному в установленном порядке договору не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль.

Этот подход нашел свое отражение в Письмах Минфина России от 17.08.2009 N 03-03-06/1/524 и от 09.07.2008 N 03-03-06/1/399.

Аналогичные разъяснения приведены в Письме УФНС России по г. Москве от 18.06.2009 N 16-15/061721.3.

Однако в 2010 г. позиция контролирующих органов изменилась, но только в отношении сдачи в аренду объектов завершенного капитального строительства.

В Письме Минфина России от 30.08.2010 N 03-03-05/193 высказана следующая точка зрения.

Статьей 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" предусмотрено, что инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии с положениями п. 3 ст. 131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Таким образом, инвестор, получивший результаты капитальных вложений в форме объектов завершенного строительства, до момента государственной регистрации права на них является их правообладателем с возможностью владения, пользования и распоряжения объектами завершенного строительства, в том числе предоставить такое имущество за плату во временное пользование третьему лицу.

Соответственно, платежи по договорам временного пользования имуществом в виде объектов капитальных вложений, принятых государственной приемочной комиссией, право собственности на которые еще не зарегистрировано, учитываются в целях налогообложения прибыли в общеустановленном порядке.

Аналогичная позиция изложена в Письме ФНС России от 27.08.2010 N ШС-37-3/10187.