4.2. Уступка прав на жилые и нежилые помещения
К оглавлению1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 1617 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101
102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118
119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135
136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152
153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169
170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186
187 188 189 190
В соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ реализация имущественных прав, к которым относятся в том числе имущественные права на жилые и нежилые помещения, является объектом налогообложения по НДС.
Особенности определения налоговой базы по НДС при реализации имущественных прав определены в ст. 155 НК РФ.
Пунктом 3 ст. 155 НК РФ установлен особый порядок определения налоговой базы при передаче имущественных прав (в том числе участниками долевого строительства) на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи либо машино-места.
НДС в этом случае исчисляется по расчетной ставке 18/118 от суммы разницы между ценой уступки и расходами на приобретение передаваемых прав. Налог уплачивается в бюджет в момент заключения сделки.
Это правило применяется во всех случаях передачи соответствующих прав, независимо от того, какой договор лежит в основе возникновения соответствующего права (инвестиционный договор, договор долевого участия в строительстве и т.п.) (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2009 N А56-37711/2008 <*>).
--------------------------------
<*> В этом споре организация заключила со строительной компанией договор долевого участия в строительстве жилого дома, а затем уступила свои права на квартиры в этом доме физическим лицам. Не уплатив НДС с суммы полученного при уступке дохода, организация пыталась доказать, что совершенные операции носят инвестиционный характер и в силу п. 2 ст. 146 и ст. 39 НК РФ вообще не являются объектом обложения НДС. Но суд такой подход не поддержал.
Про имущественные права на нежилые помещения в ст. 155 НК РФ нет ни слова.
При этом Минфин России настаивает на том, что при передаче имущественных прав, не упомянутых в ст. 155 НК РФ, налоговая база определяется, в соответствии с п. 2 ст. 153 НК РФ, как полная сумма полученной по этой сделке выручки.
Эта позиция в полной мере распространяется чиновниками на операции по передаче имущественных прав на нежилые помещения (Письмо Минфина России от 29.04.2009 N 03-07-11/122).
Аналогичную позицию занимают и налоговые органы (Письма ФНС России от 15.10.2007 N ШТ-6-03/777@ (вопрос 1), УФНС России по г. Москве от 28.03.2008 N 09-11/30092).
Однако Президиум ВАС РФ пришел к иному выводу.
В Постановлении от 25.02.2010 N 13640/09 указано следующее.
Статьей 155 НК РФ предусмотрены особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав, к числу которых отнесены случаи реализации имущественных прав на жилые дома, жилые помещения, гаражи и машино-места. Специального порядка определения налоговой базы для случаев реализации имущественных прав на нежилые помещения указанная статья НК РФ не устанавливает.
Однако имущественные права на недвижимое имущество и на имущество, перечисленное в п. 3 ст. 155 НК РФ, отнесены к одному виду объектов гражданских прав, и их правовой режим применительно к вопросам исчисления НДС в случае, если законодательство о налогах и сборах не установило исключений, должен определяться одинаково.
Данный вывод следует из положений ст. 3 НК РФ, согласно которой налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.
Следовательно, при реализации имущественных прав на нежилые помещения налоговая база подлежит определению в виде разницы между ценой реализации и ценой приобретения имущественных прав.
Практические рекомендации. Налоговые органы на практике, скорее всего, будут настаивать на уплате НДС с полной стоимости реализованных имущественных прав на нежилые помещения <*>. Однако у организации есть хорошие шансы в судебном порядке отстоять свое право на уплату НДС с разницы между ценой реализации и ценой приобретения таких прав.
--------------------------------
<*> Это предположение подтверждается Письмом УФНС России по г. Москве от 15.04.2010 N 16-15/040164, в котором подтверждается неизменность прежней позиции. В Письме указано, что, поскольку в отношении нежилых помещений особенностей определения налоговой базы в ст. 155 НК РФ не установлено, при определении налоговой базы по НДС выручка от передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, которые связаны с расчетами по оплате указанных имущественных прав (п. 2 ст. 153 НК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ реализация имущественных прав, к которым относятся в том числе имущественные права на жилые и нежилые помещения, является объектом налогообложения по НДС.
Особенности определения налоговой базы по НДС при реализации имущественных прав определены в ст. 155 НК РФ.
Пунктом 3 ст. 155 НК РФ установлен особый порядок определения налоговой базы при передаче имущественных прав (в том числе участниками долевого строительства) на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи либо машино-места.
НДС в этом случае исчисляется по расчетной ставке 18/118 от суммы разницы между ценой уступки и расходами на приобретение передаваемых прав. Налог уплачивается в бюджет в момент заключения сделки.
Это правило применяется во всех случаях передачи соответствующих прав, независимо от того, какой договор лежит в основе возникновения соответствующего права (инвестиционный договор, договор долевого участия в строительстве и т.п.) (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2009 N А56-37711/2008 <*>).
--------------------------------
<*> В этом споре организация заключила со строительной компанией договор долевого участия в строительстве жилого дома, а затем уступила свои права на квартиры в этом доме физическим лицам. Не уплатив НДС с суммы полученного при уступке дохода, организация пыталась доказать, что совершенные операции носят инвестиционный характер и в силу п. 2 ст. 146 и ст. 39 НК РФ вообще не являются объектом обложения НДС. Но суд такой подход не поддержал.
Про имущественные права на нежилые помещения в ст. 155 НК РФ нет ни слова.
При этом Минфин России настаивает на том, что при передаче имущественных прав, не упомянутых в ст. 155 НК РФ, налоговая база определяется, в соответствии с п. 2 ст. 153 НК РФ, как полная сумма полученной по этой сделке выручки.
Эта позиция в полной мере распространяется чиновниками на операции по передаче имущественных прав на нежилые помещения (Письмо Минфина России от 29.04.2009 N 03-07-11/122).
Аналогичную позицию занимают и налоговые органы (Письма ФНС России от 15.10.2007 N ШТ-6-03/777@ (вопрос 1), УФНС России по г. Москве от 28.03.2008 N 09-11/30092).
Однако Президиум ВАС РФ пришел к иному выводу.
В Постановлении от 25.02.2010 N 13640/09 указано следующее.
Статьей 155 НК РФ предусмотрены особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав, к числу которых отнесены случаи реализации имущественных прав на жилые дома, жилые помещения, гаражи и машино-места. Специального порядка определения налоговой базы для случаев реализации имущественных прав на нежилые помещения указанная статья НК РФ не устанавливает.
Однако имущественные права на недвижимое имущество и на имущество, перечисленное в п. 3 ст. 155 НК РФ, отнесены к одному виду объектов гражданских прав, и их правовой режим применительно к вопросам исчисления НДС в случае, если законодательство о налогах и сборах не установило исключений, должен определяться одинаково.
Данный вывод следует из положений ст. 3 НК РФ, согласно которой налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.
Следовательно, при реализации имущественных прав на нежилые помещения налоговая база подлежит определению в виде разницы между ценой реализации и ценой приобретения имущественных прав.
Практические рекомендации. Налоговые органы на практике, скорее всего, будут настаивать на уплате НДС с полной стоимости реализованных имущественных прав на нежилые помещения <*>. Однако у организации есть хорошие шансы в судебном порядке отстоять свое право на уплату НДС с разницы между ценой реализации и ценой приобретения таких прав.
--------------------------------
<*> Это предположение подтверждается Письмом УФНС России по г. Москве от 15.04.2010 N 16-15/040164, в котором подтверждается неизменность прежней позиции. В Письме указано, что, поскольку в отношении нежилых помещений особенностей определения налоговой базы в ст. 155 НК РФ не установлено, при определении налоговой базы по НДС выручка от передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, которые связаны с расчетами по оплате указанных имущественных прав (п. 2 ст. 153 НК РФ).